固收专题研究：从估值和经营业绩详解REITS年报|独家焦点

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核心观点

2022 年公募REITs 年报出炉，22 年产权类收入、净利润、分派率完成情况好于特许经营权类。分类型来看，高速类受疫情冲击较大，部分产业园出租续租不及预期，能源、保租房和物流园类整体较为稳定。从可供分配比率来看，22 年REITs 累计可供分派息比率基本超过4%，特许经营权类分红比率显著高于产权类，体现了公募REITs 高分红的特性。展望未来，我们认为消费、地产等修复有利于REITs 底层项目经营修复，重点关注如产业园、物流园续租及租金变动情况、高速车流恢复情况等，利好消息可能在一季报中有所体现；继续关注低估值高分红的存续项目及打新机会。

22 年基金业绩表现分化，产权类基金收入、净利润、分派率完成率较高从基金业绩来看，高速公路22 年度基金收入、净利润多不及预期，产权类收入和净利润完成率相对较高。环保类项目表现分化，中航首钢绿能业绩突出，富国首创水务受进水水质异常事件影响，净利润未达预期。保租房稳中向好，物流园由于以高标仓为主，经营也较为稳定。从分派率来看，22 年累计可供派息比率基本超过4%，特许经营权类公募REITs 累计可供派息比率较高，22 年大多超过5.2%；产权类22 年累计派息比率多在4%-5%之间，与22 年预期的完成率来看，产权类完成率好于经营权，22 年已有11 只REITs 公告分红，为投资者较早兑现收益。

产权类估值多上调，特许经营权类估值多下降

产权类REITs 估值多数有所上调（13 只有11 只上调），特许经营权类REITs估值多数有所下降（7 只有5 只下调）。产权类因底层资产是不动产，因此资产存在一定的增值空间，而特许经营权项目随着期限逐渐减少使特许经营权项目的账面价值和公允价值都逐渐下降，最终残值为零，其天然属性决定了项目估值随着时间推移而逐步下降。华夏越秀高速和华夏中国交建估值上调可能主要受折现率调整、车流量假设增加影响，博时蛇口产园与华安张江光大REIT 估值下调与出租率受疫情影响下降有关。

22 年度高速受疫情影响较大，多数产业园未及预期，物流、保租房较稳定受疫情影响，高速类业绩表现下行明显，车流量与通行费收入同比、环比均下降，随着疫后出行修复，运营将有望逐步恢复；产业园经营受疫情租金减免扰动较大，收入多数不及预期，需关注张江光大、中关村等项目重要租户不续租后续新签约情况，新上市产业园业绩表现好于预期；物流园经营状况相对平稳，全年来看盐田港项目表现超出预期，普洛斯出租率略有所下滑，关注通州项目续租情况；能源类业绩表现突出；保租房经营业绩良好；环保类整体平稳，不同项目表现有所分化，水务处理项目易受季节性影响，首钢绿能项目全年运营较平稳。

关注波段交易及低估值、高分红的存续项目机会，关注扩募及打新机会存续REITs 可把握波段交易的机会，主要关注经济修复、市场情绪变化等对二级市场价格的影响。消费、地产等修复有利于REITs 底层项目经营修复，重点关注如产业园、物流园续租及租金变动情况、高速车流恢复情况等，利好消息可能在一季报中有所体现。按最新市值计算，特许经营权类分派率显著高于产权类，长期投资者可关注低估值、高分红的机会。REITs 发行常态化，类别进一步丰富，继续关注REITs 打新的投资机会，建议综合项目特征、估值定价等筛选投资标的，可以关注IRR、cap rate 等指标；首批扩募持续推动，关注扩募优质资产注入等带来的机会。

风险提示：数据统计估算偏差，公募REITs 运营风险，公募REITs 价格变动风险。

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