中小房企机会盘：拾珠 寻找下一个优等生

投资摘要:

行情回顾与展望:中小市值房企同样能规模扩张回顾第一轮地产行情:资金充裕房企把握弯道机会,获取优质地块,实现规模扩张并正向循环,行业站位提升格局重塑主导个股间分化;累计涨幅与拿地强度关联度最高,销售、拿地同比增速稍弱;

展望年内交易逻辑:第一阶段市场关注点由拿地向销售规模增长的业绩兑现转移,关注相关房企销售表现;在销售呈点状复苏城市分化格局下,房企拿地均聚焦核心城市,导致取地不确定性大幅提升,由一阶段销售增长向第二轮拿地增长的二阶段逻辑变得不再清晰;

(资料图片仅供参考)

旧逻辑不确定性增强背景下,我们认为中小市值房企性价比或将被放大:

总量来看,民企离场的空缺的市场空间大于销售规模下滑幅度,也高于头部房企的规模扩张水平,中小房企有扩张机会;

数据端,2023Q1TOP50 房企中中小房企拿地金额占比31%,拿地端开始观察到其身影;

市场面,中小市值房企的关注度相对低,体量轻,或有更大预期差与成长机会;

行业内部来看,随着拿地策略趋于雷同,摇号取地成为普遍现象,一定程度削弱了头部房企的出价能力而提升了中小房企的取地机会。

中小市值房企评估:盘点30 家中小房企的销售拿地变动、安全性、经营表现

评估框架:基于市场最为关注的销售拿地变化,以及财务安全性,经营表现,我们构建了房企的评估框架,并对30 家中小房企进行横向比对;

评估导向:优先关注拿地销售变动,兼顾安全性与经营表现,同时警惕短期资金紧张信号;

评估结果:综合前十房企分别为深振业A、天保基建、城建发展、栖霞建设、保利置业、大悦城、天地源、津滨发展、城投控股、金地商置。

重点标的:基于评估结果与综合考量我们推荐关注

天地源:西安地方国企,盈利能力强,经营效率高,拿地强度35%,销售表现显著好于行业,2022 排名提升约30 位,苏州西安可售面积占比62%,土储聚焦核心城市,均好性强,有望实现行业站位稳步提升;

保利置业:央企保利集团境外上市子公司,一二线在建待建面积占比74%,一线土储占比22%,货值聚焦一二线,融资能力强,有足够的土地获取能力,稀缺的中小市值央企标的;

城建发展:北京地方国企,常年市占率位居北京TOP5,储备货值中北京的面积口径占比高达75.5%,充分收益北京市场走好;2022 年销售额逆势增长18%,拿地强度45%;2022 年录得亏损,但亏损影响因素边际改善消退,2023 年多个热盘入市,经营表现向上具备确定性,有望扭亏转盈。

投资策略:

依旧看好前期强势房企表现:头部房企及本轮实现占位提升的房企,把握窗口期获取优质土地,实现资金高效使用,销售兑现有保证背景下,规模稳步增长的方向依旧确定,关注滨江集团、建发国际、越秀地产,及近期开启拿地的万科A、金地集团、龙湖集团、碧桂园;

挖掘中小市值的潜力与弹性:挖掘销售利好兑现外的第二曲线,中小市值房企在市场下行期拿地表现相对谨慎,但优质标的仍保有一定拿地强度,市场转暖后或将看到其的拿地弹性,销售规模及占位仍有提升空间,且关注度相对低,较前期强势房企有更高赔率。建议关注天地源、保利置业、城建发展、栖霞建设等。

风险提示:全国商品房销售复苏不及预期,关注房企所在区域销售下行等,房企销售拿地表现不及预期。

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