公募REITS市场面面观：超跌错杀即是机会

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上周，C-REITs 市场再度迎来普跌行情，个券和指数层面均显著下跌。尽管二级市场表现低迷，但一级市场新发个券以及4 只存量REITs 扩募的超募，仍在一定程度上验证了投资者对于底层基础设施资产的认可度。复盘今年4-5 月的市场表现，在公募REITs 一季报披露后之后，市场在悲观情绪驱动下普遍回调，但部分基本面仍具韧性的标的随后也迎来了估值修复行情。因此，站在当前时点，市场超跌之下不少个券已经具备了明显估值优势，建议积极挖掘错杀所带来的机会。

市场回顾：公募REITs 市场显著回调，市场交投活跃度仍偏清淡。上周，中证REITs（收盘）指数收于889.50 点，周下跌4.62%，跑输主要股票和债券宽基指数。C-REITs 市场呈现普跌态势，各板块均出现不同程度下跌，高速公路和产业园区板块多只个券周跌幅超5%。市场交投方面，从历史分位数角度，无论是成交额还是换手率均为历史较低水平，显示出当前C-REITs 交投活跃度仍偏清淡。

政策梳理：多地继续强调借助发行公募REITs 以盘活存量基础设施。5月30 日和31 日，上海市人民政府和广州市人民政府分别发布有关支持民间投资发展和支持实体经济高质量发展的文件，内容强调了发行REITs对于盘活存量基础设施的重要作用。此外，海南省近日也多次开展公募REITs 相关活动。

项目储备跟踪：新发和扩募驱动市场扩容。5 月31 日，中金湖北科投光谷产业园REIT 完成询价，基金认购价格为2.625 元/份，对应的募集资金总额为15.75 亿元、2023 年和2024 年的预期分派率分别为4.62%和4.87%。受制于公募REITs 二级市场近期的疲弱表现，此次新券的认购热度较此前相比有所降温，一是实际募集资金总额仅超过拟募集总额的2.3%，二是有效拟认购份额数量为网下初始发售份额的39.39 倍，这一倍数低于大部分2022 年以来发行的产业园区REITs。此外，首批扩募的4 只公募REITs 发布相关公告，从内容上看：一是相较于招募说明书中披露的按平价拟发售规模，4 只REITs 扩募实际的募集资金规模均实现了一定的超募，显示出市场对于扩募的积极性；二是发售定价方面，3 只REITs的最终发售价格均为定价基准日前20 个交易日基金均价的90%，即均为扩募定价的下限，这或同样与近期公募REITs 二级市场情绪低迷有关。长期视角下，随着扩募环节的打通，REITs 一级半市场料将迎来更多的参与机会，二级市场或也将根据扩募属性、管理人运营能力、拟扩募资产质量等逻辑，迎来更多交易机会。

公募REITs 策略思考：上周，C-REITs 市场再度迎来普跌行情，个券和指数层面均显著下跌。尽管二级市场表现低迷，但一级市场新发个券以及4 只存量REITs 扩募的超募，仍在一定程度上验证了投资者对于底层基础设施资产的认可度。复盘今年4-5 月的市场表现，在公募REITs 一季报披露后之后，市场在悲观情绪驱动下普遍回调，但部分基本面仍具韧性的标的随后也迎来了估值修复行情。因此，站在当前时点，市场超跌之下不少个券已经具备了明显估值优势，建议积极挖掘错杀所带来的机会。

风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

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