保利发展(600048)：销售稳居行业第一 拿地聚焦核心城市|天天动态

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5 月销售额同比+7%、前5 月同比+24%，行业销售排名稳居第一。公司公告，2023 年5 月，公司销售金额408.38 亿元，同比增长7.46%；销售面积262.63 万方，同比增长7.84%，单月销售规模位列行业第一；1-5 月，公司累计销售金额1,966.64 亿元，同比增长23.52%；销售面积1,150.34 万方，同比增长13.26%。2023 年以来公司销售同比表现显著强于我们跟踪的50 家房企（销售金额5 月单月同比+1%、1-5 月累计同比+6%）。

根据克而瑞数据，公司1-5 月销售额全国排名稳居行业第一位，较2022 年末继续提升1名，实现逆境弯道超车。公司2022 年销售端也表现出更强优势，全年实现销售金额4,573亿元，同比-15%；同期克而瑞发布的50 家房企同比-40%。公司凭借央企强信用背书、优秀的品牌效应及核心城市布局，使得销售端表现更佳。

5 月拿地金额62.5 亿元、同比+65%，对应拿地强度15%。公司公告，公司2023 年5月在佛山、中山、苏州、成都、厦门获取5 幅地块，拿地金额62.5 亿元，同比增长64.7%；拿地面积31.1 万方，同比增长42.0%；拿地销售金额比为15%、拿地销售面积比为12%；公司1-5 月累计拿地金额323.8 亿元，同比减少26.3%；拿地面积159.8 万方，同比减少43.2%；拿地销售金额比为16%、拿地销售面积比为14%。公司具备央企背景、资金优势明显，投资持续聚焦核心一二线城市。此外，近期公司与中国长城资产在北京举行战略合作签约仪式，长城资产目前已探索并落地“债务重组+代管代建”、“政府赋能+合作开发”、“资产重组+品牌方运营”等一系列业务模式，双方合作有利于帮助行业化解对冲不动产金融风险，同时也有利于保利自身增加扩储方式、持续提升内在竞争力。截至2023Q1 末，公司待开发面积6,398 万平、在建面积11,285 万平，土储规模充沛。

三条红线稳居绿档，融资畅通、成本再创新低，优势明显。公司公告，公司2023Q1 实现现金回笼1,033 亿元，回笼率91%，同比-1pct；货币资金1,518 亿元，同比+10.4%。

至2023Q1 末，公司剔预资产负债率为68.15%、净负债率68.19%、现金短债比2.2 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，2023Q1 公司累计发行50 亿元短融，票面利率2.26%；1 笔3+2 年期的15 亿元公司债，票面利率3.2%。此外，公司公告2023 年度非公开发行A 股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19 亿股，募集资金总额不超过125 亿元。

投资分析意见：销售稳居行业第一，拿地聚焦核心城市，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持公司23-25 年归母净利润预测为211、228、252 亿元，现价对应23/24PE 为7.9/7.4 倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0元/股，维持“买入”评级。

风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性，关注公司向特定对象发行股票申请文件审核问询函的回复。

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