房地产行业2023年度中期投资策略：岁序更替 华章日新_当前简讯

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周期：行业企稳仍需时日，政策再成核心矛盾

Q1 的脉冲式复苏快速结束，行业再次面临下行压力，既有“需求->房价->补库”的行业因素，也有“就业->收入->物价”的宏观因素。政策重新成为决定复苏时点和强度的核心矛盾，维稳背景下边际宽松的趋势不可逆，但政策力度从“收缩->中性->扩张”逐步转变有一个过程，而且也依赖内生的收入和预期企稳，所以行业真正企稳仍需时日。在政策边际放松和基数逐步调整背景下，预计销量下行斜率相对可控，尤其均价上涨对金额有一定支撑；资金压力和主体审慎背景下，房企补库动力仍相对不足，但合同约束与保交付背景下竣工有望获得更好表现。

区域：精选城市大有可为，潜在需求相对可观

行业步入下半程后，除部分本土化房企仍“安土重迁”外，大多全国化房企都在聚焦核心区域，不得不做更多的选择题。一般而言，GDP占比在 1.00%以上、人口占比在 0.5%以上、人口和经济增速相对更高，且供需结构健康的重点城市，未来发展更有保证。中国地大物博，且各地发展阶段和禀赋差异较大，精选城市仍大有可为，且潜在需求相对可观，给供给侧逻辑提供市场基础，重点城市近年来仍维持几万亿的大市场，其中重点 23 城的全国占比在大趋势上持续提升，由 2019 年的 34%上升至 2022 年的 38%；而 70 城住宅销售份额在 50%上下波动。

格局：传统开发龙头优势持续巩固，少数新兴开发商具备突围潜力短期层面，高信用传统优质开发龙头将在结构性市场下迎来新的发展机遇，尤其是中等规模房企；少数中小开发商积极把握市场机遇，短期销售规模亦有望迎来明显提升，其中全国性央企开发平台具备突围潜力。中长期层面，净现金流创造能力是持续发展的根本动力，随着信用层面差距缩小，综合开发运营实力领先的房企将持续进阶，传统优质房企有望保持领先，新兴开发商在信用层面具备一定优势，但多数公司仍需提升综合开发运营能力，方可实现可持续发展。

多元：稳定现金流业务助力穿越周期，享受高估值溢价房地产市场从增量逐渐转为存量或是大势所趋，参照海外经验，存量运营业务可穿越周期。重资产模式下，自持业务凭借稳定现金流，有望享受更高的PE估值溢价；且随着国内公募REITs底层资产不断扩容，"投融管退”核心的“退出”环节逐步打通。物业管理角度，物业费具备天然的稳定现金流特征，且央国企物管公司关联方可提供相对稳定的面积支持，第三方市场竞争优势也逐步扩大，成本上涨压力趋缓、增值服务助力毛利率基本稳定，双位数业绩增长可期。

投资建议：岁序更替，华章日新，重视供给侧优化和稳定现金流房地产行业经过多年高速发展后，旧的时代和模式正在过去，新的秩序和价值正在形成。本轮下行既有周期因素更有结构因素，而政策逐步增强有一个过程，所以总量企稳还需时日，但在政策预期强化的窗口期，优质房企仍有估值修复的机会；拉长看可以更乐观一些，重点城市潜在需求仍相对可观，供给侧优化的大趋势不会改变，新进入者真正具备综合竞争优势的较少，大多都是区域偏安型，难以对竞争格局构成重大挑战。此外，租金和物业费等稳定现金流业务可重塑房企发展模式并助力穿越周期，也可享受更高估值，尤其是在下行压力加大的周期阶段

风险提示

1、低线城市后续需求表现低于预期；2、重点城市土地市场竞争持续加剧。

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