房地产行业周报：央行下调LPR 假期销售市场持续低迷

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板块行情：本周（6 月19 日-6 月21 日）申万一级行业指数中，申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.7%，在31 个一级行业板块中排名第28 位。金科股份周涨幅达10.3%，中国海外宏洋集团下跌4.3%。

公司动态：1）新城控股下属苏州公司涉及诉讼二审维持原判，诉讼结果不涉及具体赔偿请求，对公司本期或期后利润不会产生重大影响。2）保利发展：定增125 亿获证监会批准；与华夏银行大连分行签署战略合作协议，双方将在综合融资、现金管理、供应链金融、投资银行、资产托管、普惠金融、国际结算等业务方面开启全面战略合作。3）招商蛇口增发收购南油集团标的资产已完成过户。

销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21 城数据来看，本周21 城商品房单日平均成交面积环比下降20%，同比下降44%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交环比下降37%。

政策要闻：中央层面：1）央行下调1 年期、5 年期LPR 10 个基点，调整后分别为3.55%和4.2%，结束此前连续9 个月维持不变态势。2）发改委要求在既有居住区加快推进固定车位充电基础设施应装尽装；新建居住区确保固定车位按规定100%建设充电基础设施或预留安装条件。地方层面：1）天津和沈阳：

提高公积金贷款额度，天津拟将首套房公积金贷款最高限额由80 万元提高至100 万元，二套房由40 万元提高至50 万元；沈阳就业的大中专以上学历的新市民、青年人，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2 倍。2）广州支持城中村分片改造，项目每片签约占总人数80%即可按实施计划启动房屋拆除及后续相关工作。3）重庆鼓励民间投资参与盘活国有存量资产、城市老旧资源，以及支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。4）临沂优化预售资金监管，调整商品房预售重点监管资金标准，分别按原标准的70%、85%、100%、150%执行。5）泉州推广定向定价商品房安置模式，被征收人购买定向定价商品房，不受商品房限购政策限制。

投资策略：需求端疲弱问题在假期更为突出，下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间，预计Q3 随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。2023 年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A 等。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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