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环球最新：物业管理：如何理解“探索建立房屋养老金制度”

2023-06-29 09:18:22 来源：中国国际金融股份有限公司

(资料图)

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事件

6 月26 日下午，住建部部长倪虹在会见中国银行董事长一行时提出，要“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障”1，该表述引发资本市场关注与讨论，对此我们点评如下。

评论

该制度为适应房地产行业发展周期变化的制度安排。具体来看，当前城镇住房房龄与类型结构所隐含的风险、已有住宅维修资金覆盖与使用中的潜在问题等或为具体促发因素。七普数据显示，截至2020 年末，全国城镇住房中房龄在20 年以上住宅占比近三成，后续存量住宅质量及维护问题或将进一步凸显；类型结构端，我们测算自建房约占城镇住房24%左右。根据现行住宅专项维修资金管理办法，相关资金覆盖面目前仅涉及商品房及售后公有住房，同时资金体量相对于长期维度持续维保需求而言的充足度仍存不确定性。我们认为以上因素或构成探索研究进一步有效保障制度的背景。

长周期维度有望助力我国存量住房品质保障；仍需持续关注政策落地与推广节奏。“房屋养老金制度”于2022 年5 月住建部全国自建房安全专项整治会议中被首次提及，后续又经过数次调研和讨论等。我们认为房屋养老金相关政策的探索从方向上体现了住建部等有关部门对于存量城镇住房质量、居民居住环境改善的重视，后续如在监管支持与引导下确可形成更为有效的房屋安全保障托底机制、以及更为合规和充分的维修资金使用与循环机制，则长周期维度上我国存量住宅安全与品质保障或将得到提升。但我们提示新政策制定与实施往往需要经历研讨、协商、试点、推广等步骤，而目前相关政策仍处于初期阶段，重点问题如覆盖房屋范围及不同类型房屋差异化安排、资金筹措来源与监管运营方式、与已有维修基金制度兼容方案等或仍有待进一步研讨。

展望长周期，若相关长期制度逐步完善，则亦有望助力物业行业营商环境改善。具体表现为：首先，长期中具备持续运营管理价值的住宅资产体量或将提升；其次，必要维修支出给物企带来的长期现金流压力或有望改善；最后，考虑到相关机制完善度提升、权责方明确，物企运营管理中与居民间的矛盾或亦将得到缓解。

风险

房屋养老金相关政策全面推广速度不及预期。

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