克而瑞：供给收缩与结构优化并行 1-6月15城涉宅用地平均溢价率达13.23%-焦点速读

智通财经APP获悉，克而瑞地产发文称，2025年15个核心监测城市涉宅用地平均溢价率为10.02%，进入2026年，土拍溢价率延续上行态势。核心城市地价的结构性上涨，是政策面、资金面、供需面与房企战略面四维共振、相互强化的结果。克而瑞认为，2025年至2026年上半年核心城市的高溢价地块现象，并非上一轮行业周期“地王潮”的简单重演，而是房地产行业深度调整期内，“控增量、优供给”政策导向、资金避险配置逻辑、需求结构升级与房企战略聚焦共同作用下的结构性产物，是核心城市优质不动产价值的理性重估。

图1 15个核心城市与一线城市溢价率年度走势对比(2022-2026年H1)

图2 15个核心城市2026年1-6月楼板价与溢价率对比

【资料图】

表1 2026年二季度重点城市典型高溢价宅地成交明细(部分)

从上述典型高溢价地块清晰可见三大特征，共同构成了高溢价的价值基础：

其一是“核心地段”，大部分地块位于城市核心板块，无论是深圳前海桂湾、南山粤海，还是苏州金鸡湖右岸、上海徐汇内中环，周边配套成熟、圈层氛围浓厚，且部分板块宅地已长期断供，稀缺性构成溢价的底层支撑；

其二为“低密度”，多数地块容积率较低，苏州金鸡湖地块容积率仅1.2、限高36米，几乎排除传统高层住宅的开发可能，产品形态天然指向低密大平层、洋房乃至墅级产品；

其三为“中小体量”，地块用地面积普遍较小，深圳前海桂湾地块用地面积仅11856㎡，低总价、小体量的“迷你地块”反而成为高溢价主力，既契合城市更新阶段存量挖潜的供地逻辑，也降低了房企的拿地资金门槛与决策风险。

表2 核心城市2025-2026年商品住宅用地供应计划对比

与此同时，成交地块的容积率持续下行，低密化趋势显著。据克而瑞数据，2026年1-6月全国300城涉宅用地成交建面13352万㎡，同比下降28.6%；土地出让金5205亿元，同比下降41.3%。在整体缩量的同时，成交结构持续优化，容积率2.0以下涉宅用地成交占比从2021年的35.79%持续攀升至2026年上半年的55.82%，低密地块占比持续扩大，为产品品质升级提供了载体。

表3 2021-2026年上半年全国涉宅用地成交容积率变化

此外，存量用地盘活持续释放核心区优质资源。近期上海闵行、浦东南码头等板块多宗商业/商务用地调整为住宅/商住用地，苏州金鸡湖地块由商业用地调整为居住用地，一批“断供多年”的核心板块地块集中入市。这类稀缺优质地块的释放，既是供给侧“缩量提质”策略的直接体现，也精准匹配了市场对核心区位高品质住宅的需求。

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