长三角区域研究(一)：上海房地产市场解读

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上海经济指标及房地产市场规模在长三角乃至全国的占比均较高：从宏观指标看，2022 年上海GDP 占长三角15%、全国3.7%，常住人口占长三角10%、全国1.8%，人均GDP 是长三角平均的1.5 倍、全国平均的2.1 倍。从房地产市场规模看，2022 年上海在疫情冲击下仍实现商品住宅销售量价齐升，销售金额占长三角19%、全国5.9%，销售面积占长三角7%、全国1.4%，销售均价是长三角平均的2.9 倍、全国平均的4.4 倍。上海作为单个城市优势明显。

上海多维度领先其他一线城市：从宏观基本面看，上海GDP 总量、常住人口、建成区单位面积创造GDP 的能力、以建成区面积口径计算的人口密度均在一线城市中排名第一。从地产基本面看，上海韧性更强。销售端，历年来上海新建商品住宅和二手房成交规模均领跑一线城市；土地端，2022 年上海住宅用地出让金收入和成交规划建面均遥遥领先。且上海住宅用地规划容积率仅1.9，低于北京的2.0、广州的2.9 和深圳的3.8，居住舒适、改善属性更强。

上海新房供需基本平衡：需求端，上海新房2017 年以来成交量基本稳定，均价波动上升，2022 年销售均价为4.8 万元/㎡，主要被区位弱、均价低的保障房拉低，剔除保障房后均价为6.4 万元/㎡。供给端，上海新房可售存量面积自2014 年达峰后持续下降、去化周期始终保持在12 个月内，2022 年仅为5.8 个月。土地端，上海2017 年以来住宅用地流拍率、溢价率均较低。

上海新房户型逐渐转向紧凑改善：从环线分布看，新房成交区位相对改善，2022 年内环以内、内外环间、外环以外的成交面积占比分别为11%、18%、72%，内环以内占比较2011 年提升了6pct，而保障房94%位于外环外；从户型看，三房逐渐替代两房成为主流，2022 年成交套数占比63%；从面积段看，90-120 ㎡ 2022 年成交套数占比55%，而70-90 ㎡逐渐退出市场。户型趋势是在压缩面积的同时打造更多房间，降低舒适度但满足了居民刚改需求。

上海二手房交易市场成熟，承接刚需客群：2022 年上海二手房成交16 万套，虽同比-42%，但也远超出新房9 万套的规模。从成交均价看，2022 年二手房4.0 万元/㎡明显低于新房6.4 万元/㎡。从套均成交总价看，2022 年二手房为328 万元，而新房725 万元是二手房的2.2 倍，回溯历史，二手房套均总价爬坡至2017 年306 万元后停滞，大概率触及刚需支付力天花板。从套均成交面积看，二手房徘徊在80 ㎡远低于新房110 ㎡左右的水平。可见二手房刚需客群既有明显的支付能力天花板，又很难削减对面积段的基本需求。

上海房地产政策定位“房住不炒”，调控精准：2020 年疫情后，上海放松落户政策，进一步吸纳大量高素质年轻人口，改善人口年龄结构。且不论是应届生、居转户、人才引进还是留学人才落户人群，均有超出上海平均水平的学历高度、工作素质和支付能力，未来是上海房地产市场需求的保障。纵观上海房地产政策周期，供需调控举措愈发精准及时且创新。此外，上海还有个人住房房产税、普通住宅认定标准等差异化政策，制约投资客投机行为。

投资建议：上海房地产市场健康程度极高。我们认为，上海同时具备坚实的基本面基础和强大的政策调控能力，坚定看好上海房地产市场的发展前景。

个股端，建议关注重仓上海的房企，如保利发展、金地集团、华发股份。

风险提示：上海房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

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