今日热议：房地产及物管行业23年第26周周报：单月成交增速转负 企业表现分化

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本周政策情况：鼓励金融机构参与城市更新，建立房屋养老金制度。

中央政策方面，本周“推动房地产发展新模式”被频繁提及，住建部部长倪虹表态支持开展现房销售试点，鼓励金融机构参与城市更新，建立房屋养老金制度。地方层面，佛山、嘉兴、广州等多地公积金放松。

本周基本面情况：推盘受端午影响边际下行，月末成交热度回升。本周55 城新房环比（剔除端午节日均，下同）上升62.2%，同比下降11.7%，新房月末成交热度有所回升；13 城二手房环比上升19.0%，同比上升14.4%，二手房成交热度较稳定。推盘方面，11 城单周商品房推盘面积环比下降36.7%，同比下降75.8%，受端午节期影响，本周推盘边际下行。景气度方面，本周商品房批售比（MA3）为0.99，环比下降0.06，去化周期边际上行至23.28 个月。

本周土地情况：端午影响土地成交节奏，出让金规模回落。本周商住土地成交面积环比下降24.4%，出让金环比下降27.6%，溢价率为7.3%，环比上升0.1pct。23 年前26 周商住土地累计成交面积同比下降19.9%，出让金同比下降13.9%，其中一线、二线、三四线分别同比下降19.3%、9.4%、17.0%。

开发板块观点：单月成交增速转负，企业表现分化。6 月前29 天样本城市住宅推盘规模同比下降35%，59 城新房成交规模同比22 年同期下降24%，供给能力下行及市场景气度下降在需求端有较为明显的体现，叠加高基数影响，2 月以来首度单月成交增速转负。从行业供给来看，6 月600 城土地成交金额同比下降35%，上半年整体成交规模仅分别占22 年及高点20 年的27%、17%，连续2 年供给快速下降叠加城投托底占比提升使得行业供给侧未来或面临一定压力。从企业端来看，根据克尔瑞数据，6 月百强房企销售金额同比同样转负下降28%，头部央国企则同比下降24%，基数抬升影响下与百强降幅接近，以18-21 年6 月平均销售金额为基数来看，百强、头部央国企分别下降55%、14%，具备土地资源优势及更高拿地力度的头部房企长维度来看表现更为稳健，预计这一分化未来仍将延续，建议关注高增长、强信用强投资、报表加速扩张的房企的复苏弹性及投资机会。

物业板块观点：板块有所回升，龙头民企和强信用中小物企涨幅较大。

本周恒生指数上升0.1%，物业板块平均上升1.9%，其中龙头央国企上升1.4%，龙头未违约民企上升7.5%，龙头违约民企上升4.8%，物业板块整体动态PE9.9x，处于20 年以来1.1%分位。

风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。

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