房地产行业数据点评：6月新房销售同比转负 二三线城市回落明显

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核心要点：

6 月新房销售同比转负，二三线城市回落明显30 个大中城市6 月商品房成交面积同比-33%、环比-6%，同比连续4 个月上涨后首次转负，成交面积绝对值处于18 年以来的同期最低水平。分城市看，一线、二线和三线城市6 月商品房成交面积同比分别为-21%（前值+86%）、-40%（前值+19%）和-25%（前值+0.2%）。其中，一线城市在去年高基数影响下同比回落明显，但环比仍小幅增长6%。从近5 年成交绝对值看，一线城市6 月成交略低于19 年和20 年同期，但高于18 年，需求仍具韧性。相比之下，二、三线城市6 月同环比均转负，且成交面积绝对值处于18 年以来的最低水平。累计来看，1-6 月30 个大中城市销售面积同比+2.2%，一线、二线和三线城市同比分别为+20%、-6%和+7%，市场分化加剧。

6 月新房供应环比增加，但处于近5 年较低水平根据克而瑞数据，其监测的30 个重点城市6 月新增供应环比+34%，主要受年中业绩冲刺压力，房企推货量增加，不过同比仍然下降25%，处于19年以来的同期最低水平。从去化率看，克而瑞监测的31 个重点城市6 月平均开盘去化率为46%，较5 月上涨3pct，主要由部分城市的热点楼盘入市拉动，整体市场并未回暖。目前市场热度较高的城市仍然是北京、上海、成都、杭州，在6 月供应增加的情况下仍保持着较高的去化率。

6 月百强房企销售金额同比转负，头部房企在销售和投资端韧性较强根据克而瑞数据，6 月TOP100 房企实现销售操盘金额5267 亿元（环比+8.5%、同比-28%），同比转负。累计来看，1-6 月百强房企销售操盘金额同比+0.2%，较上月明显回落。从竞争格局看，1-6 月TOP10 房企销售操盘金额门槛同比+15%，TOP20 门槛同比+5%，而TOP30 房企的门槛同比为-16%，TOP100 房企销售操盘金额同比+2%，头部房企表现依旧亮眼。

1-6 月TOP10 房企新增货值占TOP100 房企的67%，较上月环比提升5pct、同比提升18pct；TOP11-20 房企新增货值占比为14%，同比下降5pct；后50 强房企新增货值占6%，同比下降11pct。从拿地金额看，1-6 月央国企新增拿地金额占百强房企比重达到60%，城投平台、民企拿地金额占比分别为18%、22%。与去年同期相比，央国企占比下降3pct，民企占比增长2pct。

投资建议

6 月重点城市新房销售同比转负，一方面受去年高基数影响，另一方面供应量仍较少，而且居民购房意愿恢复较慢。预计下半年开始基数影响将减弱，城市分化格局仍将延续。头部房企在销售和投资端表现优异，市场弱复苏背景下优势凸显，因此建议关注拿地投资能力强、土储布局合理、融资能力强的优质房企，维持行业“增持”评级。

风险提示

房地产支持政策力度不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。

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