银行：存量按揭利率怎么调？

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事件

8 月1 日中国人民银行、国家外汇管理局召开2023 年下半年工作会议提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

评论

央行再度定调按揭利率下调。我们认为本次央行工作会议中的表述是对存量按揭利率调整的政策导向的再度确认。此前7 月14 日央行提到对于居民按揭贷款可“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，根据我们的理解，“自主协商变更合同约定”意味着允许存量利率的加点通过银行与借款人的协商进行调整，“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着允许按照较低的新发放贷款利率置换利率较高的存量按揭贷款，以上两条变化将使得银行存量按揭利率有望下调（参见《存量按揭利率调整探讨》）。

存量按揭利率怎么调？尽管具体方案仍有不确定性，但我们根据央行的表述预计可能有以下特点：1）针对性下调存量按揭利率“加点”而非LPR基准利率普遍下调；2）“市场化原则”意味着各城市下调幅度可能并非“整齐划一”，而是以当地市场化形成的新发放利率为基准，即存量利率下调和用新发放贷款置换效果等同，对于新发放利率加点下调较多的三四线城市下调幅度更大，一线城市幅度相对较少；3）“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着跨行转按揭（他行新发放贷款置换本行按揭）存在放开的可能性，但“依法”“有序”意味着放开过程可能较为谨慎，避免出现银行间过度竞争。

符合政治局会议导向。7 月24 日政治局会议提到“通过增加居民收入扩大消费”，存量按揭利率下调降低购房者利息负担、增加消费意愿，符合政策导向。当前银行存量按揭利率约为4.7%左右，假设存量按揭利率下调70bp降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，我们估算可降低借款人月供约400 元（约7%）；全行业每年可减少房贷利息约3000 亿元，如果全部用于消费相当于2022 年社会消费品零售额的0.7%；节约社会利息支出相当于LPR降息1.4 次（14bp）。

对银行的影响测算。考虑到下调比例的不确定性，我们进行三种情景假设分析：1）假设30%存量按揭利率下调70bp，我们估算对银行2023 年净息差/营业收入/净利润影响分别为-3bp/-1%/-3%（年化）；2）假设50%存量按揭利率下调70bp，我们估算对银行2023 年净息差/营业收入/净利润影响分别为-5bp/-2%/-4%（年化）；3）假设100%存量按揭贷款的利率下调70bp，我们估算对银行2023 年净息差/营业收入/净利润影响分别为-9bp/-4%/-9%（年化）。

风险

政策落地不确定性，测算可能存在误差。

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