三部委房地产政策点评：明确认房不认贷 城改政策值得期待

(资料图片仅供参考)

事件：

8 月25 日，住建部、央行、金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。

8 月25 日，财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2024 年1 月1 日至2025 年12 月31 日，对出售自有住房并在现住房出售后1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

点评：

三部委明确首套房贷“认房不认贷”，换房个税退税优惠延期2 年。1）推动落实“认房不认贷”。8 月25 日，住建部、央行、金融监管总局等三部委明确首套房贷“认房不认贷”，这将有利于两类改善型需求人群：a）当地有一套房、并希望置换的居民；b）在外地有房、在当地无房，并希望在当地购房的居民；该政策也将有助于修复上述改善型需求的杠杆率以及降低房贷利率，考虑到目前一二线城市平均二套-首套首付比例差异均值为24%、以及二套-首套房贷利率差普遍约为60-100bp，因而这将对适用城市的改善型需求的拉动影响较大；但同时考虑我们统计“认房又认贷”为15 城，包括北京、上海、广州、深圳、成都等，而实际操作中严格执行认房认贷的城市少于15 城，因而该政策适用城市仅限于少数一二线核心城市，同时需要注意“此项政策纳入一城一策工具箱”的提法或意味着后续将自主选用逐步放松，预计一线城市也将自主选用逐步放松。2）1 年内换购住房个税退税优惠延期至2025 年末。2022 年9 月30 日，财政部出台居民1 年内换房个税退税政策优惠，执行期限至2023 年12 月31 日。本次优惠政策延期2 年至2025 年12 月31 日，有助于降低居民换房成本、打通一二手房交易链条，助力市场销售的回暖。

央行、国开行接连表态支持城中村改造，城改资金配套政策值得期待。8 月初，国开行会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；8 月17 日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。近期央行、国开行接连表态支持城中村改造，这将在2 方面具有重要意义：1）中央在资金方面会支持城中村改造：市场此前预期本轮城中村改造更多资金来源于地方政府和社会资本，并认为上述两者资金来源并不宽裕而预判城中村改造推进或不及预期，但本次央行、国开行的积极表态则明确表明了中央在资金方面将支持城中村改造；2）城中村改造资金链条逐步顺畅：当年棚改资金循环主要路径为：央行->国开行（PSL）->地方政府（棚改专项贷款）->拆迁户（补偿款）->房企（销售回款）->政府（土地出让金），资金循环形成闭环，并且其中央行的PSL 和国开行的棚改专项贷款最为关键，本次央行、国开行的积极表态也预示着城中村改造资金链条逐步顺畅，后续进一步资金配套政策值得期待。

投资分析意见：明确认房不认贷，城改政策值得期待，维持“看好”评级。近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。

风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

关键词