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固定收益主题报告:消费REITS到来 哪些城投有望受益?

2023-03-27 15:27:49 来源:安信证券股份有限公司

事件:2023 年3 月24 日,发改委和证监会两部委同时发文,提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”,意味着REITs 的底层资产扩容至消费基础设施。本文对两项政策进行讨论,并筛选可能受益的城投主体,供投资者参考。


(资料图片仅供参考)

如何理解两部委发文?

(1)公募REITs 开闸以来,两部委第四次同时发文,在C-REITs 发展历程中具有重要意义。第一次联合发文为2020 年4 月末,40 号文宣布启动公募REITs;第二次为2020 年8 月,对公募REITs 落地细节进行规范;第三次为2022 年5 月,鼓励保租房REITs 发展。本次REITs 基础资产再次扩容。

(2)将零售类房地产项目纳入底层资产,与国际REITs 更加接近。从供给端看丰富了REITs 底层资产适用类型,从需求端看有望为投资人带来收益更高的REITs 产品,未来C-REITs 市场规模将进一步扩大。此次纳入底层资产的“百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目”属于国际房地产REITs 中较为常见的“零售REITs”子类。

国际房地产REITs 底层资产包括住宅、零售、酒店、办公楼四类子业态,是REITs 市场不可或缺的重要组成部分,以美国、新加坡为例,零售REITs 市值占REITs 总市值的13.8%、19.8%。而国际经验显示,零售REITs 的股息收益率在各类REITs 中较有优势。本次消费REITs 的引入或将推动C-REITs 市场规模进一步提升。

(3)除底层资产扩容外,两部委联合发文还带来其他利好:①保租房REITs首发评估净值降至8 亿元;②差异化规定收益率要求,产权类项目(如产业园、持有型房地产等)最低净现金流分派率由4%降至3.8%;③明确项目审核时限,有助于提高项目申报效率。

(4)我国以持有型房地产作为底层资产的公募REITs 发展经历了政策严格限制、向保障性租赁住房定向扩展、原始权益人由城投拓展到房企、底层资产向长租房拓展、底层资产向零售类房地产扩展五个阶段,后续底层资产是否向酒店、办公楼扩展可继续关注。

城投如何参与消费REITs?

城投参与消费REITs 的条件包括五个方面。(1)基础资产类型:持有百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业项目等。(2)基础资产规模:要求不动产评估净值不低于10 亿(保租房项目为8 亿),可扩募资产规模不低于首发规模的2 倍。(3)收益率要求:项目近3 年保持盈利或经营性净现金流为正,未来3 年净现金流分派率不低于3.8%;同时要求项目收益持续稳定且来源合理分散,不依赖第三方补贴等;(4)合规性要求:项目权属清晰且具有可转让性;(5)对发起人的要求:要求城投近3 年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录。

哪些城投有潜力发行消费REITs?

我们按照2021 年末投资性房地产余额在30 亿以上(首发资产规模10 亿、可扩募资产规模不低于首发规模2 倍)、2021 年租金收入在1.14 亿以上(30亿*3.8%)、连续三年均有租金收入三个标准进行筛选,共筛选出有潜力参与消费REITs 的城投130 家。需要注意的是,该方法仅为中观层面的初步筛选,后续项目是否落地还取决于项目类型、单个项目的规模和收益、项目权属等因素,另外部分城投的投资性房地产科目采用成本法计价,用30 亿门槛作为筛选标准可能存在遗漏;此外部分城投将商业项目记在固定资产中,也可能存在遗漏;也不排除部分政府将成熟资产注入城投进行发行。

筛选出的主体在江苏、浙江分布最多,其次是山东、福建、四川、上海、广东、北京等,以AA+及以上中高评级主体为主。在满足三个标准的主体中,存量投资性房地产余额较高、租金回报率较高的主体挑选出符合条件的基础资产的概率更高,可做重点跟踪。

风险提示:政策落地进 度不及预期、城投融资监管超预期等。

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