世界微动态丨万科A(000002)：业绩正增长 开发业务稳健 经营服务业务快速发展

投资要点

事件：2023年3 月30 日，万科发布2022 年年报。公司实现营业收入5038.4 亿元，同比上升11.3%，实现归母净利润226.2 亿元，同比上升0.4%；实现基本每股收益为1.95 元，同比上升0.65%；实现加权平均净资产收益率9.48%，同比下降0.30 个百分点。

点评：

【资料图】

22 年实现正增长，行业下行背景下公司战略选择和经营策略承受住了严苛检验。22 年公司实现营收5038.4 亿元，同比上升11.3%，实现归母净利润226.2 亿元，同比上升0.4%。归母净利润增速低于营收增速因利润率下滑、投资收益减少：1）利润率下滑。 22 年地产结算收入同比增长10.5%至4444.0 亿元，但开发业务利润率依然承压，22 年开发业务结算毛利率20.4%，扣除税金及附加后营业利润率15.0%，同比下降2.8pct。2）投资收益减少。合联营企业投资收益减少带动公司22 年投资收益同比减少25.2 亿元至40.9 亿元。

保持较高分红分红比例。22 年公司每股分红0.68 元，分红比例35.65%（考虑现金回购股份后分工比例41.36%），按3 月30 日收盘价格计算，股息率4.36%。

财务管控稳健，融资优势明显。公司以确保安全为首要目标，抗风险能力凸显。 1）三条红线持续达标。截至22 年末，公司剔除预收账款资产负债率为67.6%，净负债率为43.7%，剔除受限资金和预售监管资金的现金短债比为1.4，三道红线持续达标。2）财务管控稳健。公司经营性现金流连续14 年为正，债务结构也明显优化，长期负债占比提高1.5pct 至79.5%，3）融资优势明显。22 年公司新增融资成本3.88%，存量综合融资成本4.06%（21 年为4.11%），融资成本进一步下降且公司积极把握再融资窗口，23 年以来发布150 亿定增预案助力公司提升资金实力。

开发业务稳健，确保安全的同时，尽力改善经营管理质量。2022 年公司实现销售面积2630.0 万方、销售金额4169.7 亿元，分别同比下降30.9%、33.6%，受行业大幅波动影响公司销售有所下滑，但仍保持第一梯队，22 年全口径销售金额排名第3。22 年公司拿地相对谨慎，累计获取新项目36 个，总规划计容建面690.2 万方，拿地金额886.3 亿元，拿地力度21.3%。公司拿地主要聚焦一二线核心城市，测算一线/二线/三四线城市占比分别35.6%/ 30.4%/34.0%。同时，新增投资的精准度和投后管理进一步优化，新项目的质量明显提高，全年权益总投496 亿元，已开项目投资兑现度近90%。以产品线为基础的分类分级管理机制运行日趋成熟。过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决。

经营、服务业务快速增长，体现出较强韧性。22 年公司经营服务业务全口径收入512.6 亿元，同比+23.1%，体现较强韧性：

1）物业管理：万物云22 年营收303.2 亿元，同比+26.1%。万物云成功拆分上市。

2）物流仓储：物流业务22 年营收35.6 亿元，同比+17.9%。22 年新开业高标库冷库可租赁面积132 万方，累计可租赁建面964 万方，出租率保持在较高水平。

3）长租公寓：长租公寓22 年营收32.4 亿元，同比+12.1%。22 年末共运营管理租赁住房21.5 万间，其中保障性租赁住房5.9 万间，规模效率均保持行业第一。

4）商业开发与运营：商业地产22 年营收87.2 亿元，同比+14.3%。22 年新开业25 个项目，累计开业242 个项目，建面1227.7 万方，规划中和在建商业建面365.4 万方。

投资建议：22 年公司业绩正增长，销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。在融资政策不断支持下，积极性有望提升。我们预计万科23、24 年EPS 为1.98元、2.09 元，按照23 年3 月30 日收盘价计算PE 为7.9 倍、7.5 倍，维持“买入”评级。

风险提示：销售复苏不及预期、政策落地不及预期等

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