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天天热点!深度*行业*房地产行业点评:央行2023年一季度问卷调查点评

2023-04-06 09:21:01 来源:中银国际证券股份有限公司

核心观点

4 月3 日,央行公布一季度银行家与城镇储户问卷调查。1)从银行家问卷调查来看,经济复苏动能保持向好势头,带动贷款需求的明显回暖;其中房企信贷需求明显改善,基本回到2021Q1 的水平。2)从城镇储户问卷调查来看,居民购房意愿回升,处于2022 年以来的最高点,储蓄意愿有所下降;居民对房价上涨的信心、就业与收入的预期均有所恢复。

银行贷款总体需求指数同环比均明显提升;房企信贷需求明显改善,基本回到2021Q1的水平。银行家问卷调查显示,Q1 贷款总体需求指数为78.4%,环比上升19.0 个百分点,同比上升6.1 个百分点,一方面是因为,今年以来,疫情形势的好转,经济发展动能持续向好;另一方面是因为,央行的信贷政策持续宽松推动。分行业看,基础设施、制造业、批发零售业贷款需求指数分别为71.0%、73.9%和68.0%,环比分别提升10.4、11.7、10.9 个百分点,同比分别提升3.7、3.6、5.3 个百分点;值得注意的是,房地产企业贷款需求指数为55.3%,环比提升11.6 个百分点,同比提升8.1 个百分点,自2021Q2 以来首次处于向好状态(>50%),回到2021Q1 的水平。在11 月对地产的金融支持力度明显加强后,银行为房企流动性提供支持,叠加近期出现销售基本面复苏的意向,房企信贷需求明显改善。


(资料图片仅供参考)

居民购房意愿回升,居民部门高储蓄意愿现象也有所改善。城镇储户问卷调查显示,未来3 个月预计增加购房支出占比的储户比重为17.5%,同比虽下降0.4 个百分点,但环比提升了1.5 个百分点,该比例为2022 年以来的最高点,显示出居民购房意愿与需求有所回暖,我们认为这与防疫政策放开后补偿性需求释放,以及政策利好叠加刺激市场信心修复有关。居民储蓄意愿也有所下降,倾向于“更多储蓄”的居民占58.0%,环比下降了3.8 个百分点,不过同比仍有3.3 个百分点的提升,且仍处于历史高位;倾向于“更多消费”的居民占比环比提升0.5 个百分点至23.2%,倾向于“更多投资”的居民占比环比增加3.3 个百分点至18.8%。

居民对于房价上涨的信心有所提振。根据城镇储户问卷调查,房价看涨的比例自2021年下半年以来持续下降,2023Q1 房价预期上涨的比例为18.5%,环比提升4.5 个百分点,同比提升2.2 个百分点,处于2021Q4 以来的最高点,扭转了连续六个季度的房价上涨预期下跌趋势;房价预期下降的比例为14.4%,同比持平,环比下降5.0 个百分点;对未来房价预期不确定的占比为13.1%,环比下降0.7 个百分点,同比仍有0.4 个百分点的上涨,部分购房者的观望情绪仍然浓厚。

经济预期向好,就业与居民收入预期明显回暖。1)从较为宏观的统计局公布的月度失业率数据来看,就业形势仍然严峻,虽然2022 年12 月、2023 年1 月城镇调查失业率已经降至5.5%,但2 月又小幅提升了0.1 个百分点至5.6%。不过,从央行季度城镇储户问卷调查的结果来看,实际居民的就业形势有明显转好,2023Q1 就业感受指数环比提升6.8 个百分点至39.9%,但同比仍有2.5 个百分点的下降;就业感受“形势较好”的储户占比环比提升了4.3 个百分点至13.2%;就业感受“形势严峻”或“看不准”占比环比下降了7.9 个百分点至41.2%。2)2023Q1 收入感受指数为50.7%,环比提升了6.9 个百分点,处于向好状态(>50%),为2021Q3 以来的最高值。收入“增加”或“基本不变”的占比环比提升了8.9 个百分点至85.6%,“减少”的占比降至14.5%。3)未来就业与收入的预期指数分别为52.3%和49.9%,环比分别提升了9.4、5.5 个百分点,显示出居民对未来的就业与收入预期向好发展。在此情况下,居民即时的购房意愿或将有所提振,此前购房观望情绪或将缓解。

投资建议

随着经济发展动能逐步修复,我们预计居民对房价、收入、就业的预期将持续改善,继续带动购房需求回升,行业基本面改善的持续性得到进一步巩固后,预计房企的投资也将有所回升,带动房企贷款需求的提升。

我们建议持续关注基本面数据的兑现情况,同时建议在板块目前相对低迷的情况下,关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司;REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方;以及在行业大环境收缩的背景下,重要性提升的渠道公司。具体标的,我们建议关注三条主线:1)主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,行业见底复苏后带来β行情:保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;2)边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企:美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。

3)主题性投资机会,包括REITs 相关:大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团;房地产渠道相关的标的:贝壳、我爱我家。

风险提示

房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

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