物业管理行业研究周报：3月物企外拓增速略有降低

投资摘要：

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每周一谈：3 月物企外拓增速略有降低

2023 年3 月TOP50 物企新增第三方拓展数量同比增长13.09%，环比增长15.25%。根据克而瑞物管发布的《2023 年3 月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，3 月TOP50 物企新增第三方拓展数量1270 个，22 年同期数据为1123 个，2 月数据为1102 个，3 月整体拓展速度较22 年同期略低。

3 月TOP50 物企新增合约面积1.47 亿方，环比增速达34.35%，新增合约面积中仍以第三方拓展为主。

3 月房地产市场持续回暖，关联方承接面积环比增速高于第三方拓张环比增速，但物企合约面积增长仍以第三方为主。TOP50 物企关联方承接面积为3323万方，环比增长42.92%，第三方拓展面积为12138 万方，环比增长30.42%，第三方拓展面积为关联方承接面积的3.65 倍。

关联方具有较强信用的物企承接内生面积确定性更高，在办公业态具有较强优势的招商积余外拓能力较强。整体来看，碧桂园服务、保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余的内生及外拓能力均好。

住宅类业态拓展占比仍较低，非住宅业态拓展热度不减。

3 月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为39.2%、25.5%、17.3%，其他类业态（包括产业园、医院、公建、商业）单项占比均不超过10%。

雅生活在办公类业态拓展规模最大，为531 万方，中海物业在住宅类业态拓展规模最大，为389 万方。

中海物业、万物云等规模较大且住宅占比较高的物企在拓展住宅类业态具有优势，雅生活、保利物业、招商积余等非住宅占比较高的物企在拓展办公、产业园类业态方面具有优势。

数据追踪（4 月10 日-4 月14 日）：

资金及交易追踪：

沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年4 月14 日，持有883.06 万股，较上周上涨11.54%，持股市值1.37 亿元。

港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年4 月11 日至4 月14 日，增幅最大的是卓越商企服务，本周增幅0.81%。降幅最大的是碧桂园服务，降3.54%。持股比例最高为保利物业，为66.68%。持股数量最多为融创服务，为5.4 亿股。

投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。

风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。

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