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简评：首批REITS扩募迈出关键一步

2023-04-20 08:12:38 来源：中国国际金融股份有限公司

行业动态

(资料图)

行业近况

4 月18 日，首批四支REITs发布召开扩募持有人大会公告1。

扩募持有人大会是扩募环节中较为关键的一环，扩募发行有望平稳落地。

召开扩募持有人大会是扩募发行过程中必需且较为重要的环节。从时间节点上来看，首批四支扩募REITs节奏较为一致，在发布扩募持有人大会召开公告（4 月18 日）后，需经过投资人权益登记（4 月24 日）、投票表决（4 月26 日至5 月17 日）、计票（5 月18 日）以及发布决议通过公告。

首批扩募资产质量较为优质，或对于存量资产包形成有效增益。本次四支REITs扩募资产评估总值（45.91 亿元），约占存量资产最新评估总值（111.85 亿元）四成。从扩募运营指标端（包括出租率、租金水平等），我们认为四支REITs扩募资产运营情况总体稳健，且部分资产未来或仍能够持续优化提升，进而增厚投资者收益。

扩募方案均采用定向扩募形式，且对拟募集金额和份额上限做出规定。本次四支REITs发行方式均采用定向扩募形式，向不超过35 名特定对象进行发售，原始权益人及同一控制下的关联方和新引入战配机构持有扩募基金份额不低于发售数量的20%，其中红土盐田港REIT原始权益人及其同一控制下的关联方、新引入战配总计持有扩募发售份额高达75.6%。在发行定价端，四支REITs均给出了募集金额和发行份额上限，一方面，我们认为给出拟募集金额上限能够对于资产交易对价形成约束，有限地保护投资人利益；另一方面，确定二者上限及结合其他制约因素（如二级市场交易价格）后，投资人竞价组合（即单份额价格和基金份额数量）范围进一步缩窄，但我们认为后续投资人参与扩募竞价时或仍需权衡竞价组合以及二级市场价格。

总体上，扩募对于项目总体收益提升有正向作用。我们根据扩募公告及扩募草案测算扩募后四支项目2023 年预期可供分配金额平均提升56.6%，2023 年预期现金分配率平均提升0.31ppt，其中华安张江光大REIT提升最为明显，2023 年现金分配率提升0.61ppt；红土盐田港REIT提升仅为0.04ppt。此外，为了更好展示扩募可能影响，我们通过对红土盐田港REIT案例进行模拟测算不同情景下，扩募对于项目市值、分派率以及估值的影响。总体上，我们认为本次扩募能够对于项目总体收益提升有正向作用。

风险

扩募持有人大会推进不及预期；二级市场价格波动。

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