首页 > 资讯 >

物业行业2023年4月月报:外拓淡季而关联方放量 龙头央国企相对板块具备超额收益

2023-05-17 11:36:31 来源:广发证券股份有限公司


(相关资料图)

核心观点:

内生合约面积增长:外拓淡季而关联方放量。根据克而瑞数据,23 年4 月TOP50 物企实现新增内生合约面积8687 万平米,同比下滑5.2%,其中关联方贡献2172 万平米,同比增长89.4%,外拓贡献6519 万平米,同比下滑18.7%。4 月是外拓淡季,但在22 年4 月全国封控较多的环境下,23 年4 月外拓面积仍然进一步下滑,在一定维度上反映了外拓市场的萎缩,而23 年以来的地产销售复苏叠加头部地产商销售集中度加速提升,推动了销售后端物业合约新增面积的分化。基于内生合约面积测算,中海物业、招商积余、卓越商企服务、滨江服务23 年合约面积年化增速有望达到20%以上。

收并购:4 月无公告收并购,热度继续下降,估值未明显回落。23 年4 月上市物企未公告发生收并购事件,行业并购热度维持低位。

估值与资金:板块跑输大盘,龙头央国企跌幅较小。4 月恒生指数下跌2.5%,而物业板块总市值下滑3.7%,跑输大盘,也跑输关联地产板块(-1.8%),整体来看,4 月港股大盘和物业板块的整体波动性都相对较小。内部结构来看,4 月龙头央国企-0.2%,龙头未违约民企-8.3%,龙头违约民企-2.5%,强信用中小物企-7.1%,龙头央国企跌幅较小。4 月股价录得涨幅的主要物企包括招商积余(+1.6%)、保利物业(+0.5%)、华润万象生活(+0.5%)、万物云(+0.3%),而融创服务、新城悦服务跌幅超过10%,中海物业、滨江服务、金茂服务、建发物业的跌幅也接近10%。估值方面,物业板块动态PE10.9x,处于19 年以来2%分位,估值仍处低位,龙头央国企20.3x(9%分位),龙头民企9.1x(12%分位)。4 月南向资金持仓港股物业减少16 亿港元,占港股通物业市值8.8%,与3 月底基本持平。23Q1 A 股主动型基金减持保利物业、碧桂园服务,加仓绿城服务。

重大事件简评:珠江股份借壳上市完成,23Q1 A 股一季报披露。4 月24 日,珠江股份公告剥离房地产开发业务并注入珠江城服100%股权的交易已基本完成,公司主营业务将变为物业管理,成为A 股第5 家上市物企。4 家A 股物企披露一季报,收入增速平均+20.6%,归母净利润增速平均+12.4%,其中招商积余在收入增速(+30.3%)、业绩增速(+27.2%)、归母净利率稳定性(-0.1pct)上均保持了最优表现。

投资建议:地产供给侧改革后的集中度提升会传导至物业新盘增量市场,2G 端的存量房市场中强信用物企具备一定竞争优势,收并购市场一二级估值倒挂对于估值较高的强信用物企更为友好。在面积增长的3个渠道中,强信用物企均具备更强的竞争优势。

风险提示。房地产下行;市场竞争加剧;外拓及增值服务不及预期等。

关键词

最近更新