宏观调研系列之四：当前二手房的现状

全国楼市经历2-3 月“小阳春”后，4 月以来新建住宅和二手住宅成交量季节性回调。部分城市二手房挂牌量增长速率较快，挂牌价指数连续走低。中国二手房市场目前到底发生了怎样的变化？

我们调研两大板块二手房市场，上海以及环沪经济带城市（杭州、苏州、太仓）以及中部长江经济带城市（武汉、宜昌、枝江、长阳），以期反映更多二手房市场现实。

(资料图)

2-3 月楼市“小阳春”过后二手住宅市场成交转淡。

实地调研的意义在于我们能够更加清晰获知细节线索和现实逻辑。调研现实反馈今年2-3 月楼市“小阳春”之后，二手房成交转淡，与高频数据反馈信息一致。4 月以来二手房成交转淡过程中有三点特征值得关注。

（一）前期积压需求集中释放后，二手房买卖双方价格博弈加剧。4 月以后刚需购房阶段性退坡，然而二手房供应保持稳定，供需双方价格博弈加剧，成交周期拉长。

（二）非一线城市二手房普遍面临新房供应带来的二手房价格压制。新房价格主动或被动限价，压制了二手房价上涨空间。

（三）一线城市二手房偏稳健，整体成交价仍小幅增长。成交量回落背景下，一线城市二手住宅成交价格仍维持一定韧性，这与4 月统计局公布的一线城市二手住宅指数趋势保持一致。

二手住宅市场分化格局下的三点具体演绎。

当前二手住宅市场分化的格局分化，综合不同地区和不同板块的量价表现，我们可以总结得到三大特征。

第一，热门城市优于非热门城市，沿海经济带优于中部经济带。城市分化背后仍然是区域经济分化以及当地居民财力分化（居民手中持有储蓄）。

第二，不同品质住宅板块分化加剧。综合不同城市及板块调研信息，我们得到由强及弱排序：豪宅>大面积改善型住宅>刚需住房>小面积改善型住宅。

第三，价格抗跌的住宅板块内部也呈现一定程度分化。豪宅以及”大刚改”住宅价格比较抗跌，即便如此，这些二手住宅内部仍产生一定分化，分化主要取决于房龄、楼层、景观、物业水平等因素。

相较于其他类型住宅，此次调研显示“小刚改”住宅价格更为弱势。

我们认为小刚改价格相对偏弱主要三点因素有关。

一是，居民收入预期的不稳定性。以杭州某曾经热门的板块为例，大厂效应退潮后该区域从去年下半年开始出现普遍降价。

二是，产业布局调整带来相关就业压力。去年至今，长三角陆续有代工工厂将部分产线调整，这一点在宏观数据上有同步印证。我们调研发现，受产业调整影响，苏州工业园区相关板块的购房和租房市场皆受负面影响。

三是，稀缺性但前期投机氛围浓厚的住宅区域退热。典型板块有上海大虹桥等。

当前二手房挂牌看似放量背后的“虚”与“实”。

2-3 月“小阳春”过后，媒体对于城市二手房挂牌抛压渲染较多。实地调研之后，我们发现市场对当前真实二手房挂牌格局存有两点认知偏差。

（一）二手房挂牌新增并未大幅增加，事实上供给相对稳定。局部板块挂牌量看似异增，主因多处挂牌、应对成交周期拉长而提前挂牌等，真实二手房供给并未激增。

（二）二手房挂牌动机趋于多元化，这些挂牌反映出当下地产若干新现象。例如本地改善性需求和异地改善型需求仍偏强韧，相关挂牌背后都有置换并追求更高改善型住房的影子。此外，当下宏观环境增大就业压力，变现需求对应二手挂牌较往年增加。

综上，当下实际有效挂牌量未如预期严峻。只因各种原因挂牌数量“表象”扩大。

风险提示：调研数量与范围有限、地产调控政策超预期。

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