房地产及物管行业周报：二手房成交连续4周下行 土拍市场保持分化

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本周核心观点

政策面：住建部强调加强房屋室内装修管理，多地释放公积金优化政策。中央：住建部：实施房屋室内装饰装修活动应当严格遵守有关法律法规规章规定，严格执行法定情形下必须委托具有相应资质等级设计单位、装饰装修企业的规定。各地：1）北京市、兰州市、重庆市进一步优化公积金贷款方案，提高了公积金的支持力度；2）广西省加强预售资金监管，治理违规预售商品房、挪用预售资金的企业和机构。

基本面：本周新房及二手房市场成交环比下降，二手房成交环比连续4周下行，市场修复动能减弱。本周30大中城市商品房成交面积238万平，环比-33.9%，环比增速较上周下降50.2pct；同比-1.6%，同比增速较上周下降25.7pct。分线城市来看，本周一线城市成交面积环比上升，二、三线城市成交面积环比均下降。18城二手房成交面积141平，环比-9.6%，环比增速较上周下降2.3pct，同比+21.8%，同比增速较上周上升2.3pct。二手房市场分线城市来看，分线城市来看，本周一、二、三线城市成交面积环比下降。

板块行情：本周SW房地产上涨1.23%，房地产跑赢大盘1.88pct，表现强于大市。恒生指数上涨2.32%，恒生地产建筑业上涨2.74%，房地产跑赢大盘0.42pct，表现强于大市。恒生物业服务及管理上涨2.48%，恒生物业服务及管理跑赢大盘0.15pct，表现强于大市。

本周观点：本周多地释放公积金优化政策，各地因城施策持续。本周中国经济时报发文称“未来一线城市或将根据房地产交易市场的变化来逐渐调整限购等政策”，结合近期市场成交来看，本周新房及二手房市场成交环比均下行，新房市场环比降幅超3成，且二手房市场成交量自五一假期后已连续4周下行，市场修复动能有所减弱。我们认为，若销售市场持续走弱，部分已出险房企运营界面难以改善，行业风险不能完全出清，可能需要政策进一步托底市场来化解风险。从土地成交来看，本周杭州、武汉、重庆进行土地出让，其中杭州土拍市场热度较高，共出让5宗土地，总成交金额104亿元，溢价率11.25%，摇号比例达80%，本次拍地溢价率及摇号比例为2023年5次供地中最高纪录；武汉及重庆分别出让2宗及1宗土地，全部底价成交。根据克尔瑞统计数据，2023年1-5月重点城市供地数量仅占计划供地数量34%，近七成地块逾期未供。我们认为，土拍市场保持分化，核心一二线城市出让地块竞争火热，土地供应相对较快；而部分三四线城市待供地块可能受到缺少“意向买家”的影响，为避免流拍，在市场化拿地热度未回升之前，地方政府可能会减少推地节奏；此外，2022年城投托底地块开工率较低，且2022年10月财政部发文禁止城投公司托底，城投拿地比例呈现下降的趋势，当前拿地主体主要为头部央国企及深耕地方的民企。

我们继续看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、中国海外发展；建议关注：华润置地；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。

风险提示：1）房企开发资金到位速度不及预期；2）融资实质进展不及预期；3）行业回暖速度不及预期。

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