世界看热讯：固定收益主题报告：2023年以来集中供地有哪些特征？

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特征一：集中供地政策有所优化，“多频少量”供地特征明显。2023年集中供地政策优化，建立拟出让地块清单公布制度。2023 年以来，22 城供地节奏体现出“多频少量”特征，实际上2022 年就有多个城市土地出让频率超过三次，而今年实行拟出让地块清单公布制度后，土地出让更加常态化，频率也更高。

特征二：优质地块加持下整体热度有所回升，城市间分化明显。2023年1 月1 日-6 月21 日（下文2023 年1-6 月均指2023 年1 月1 日-6月21 日）集中供地成交金额合计4911.1 亿，广义流拍率为5.1%，地块撤销及流拍的现象有所改善；2023 年1-6 月，多数城市优质地块供应增多，杭州、合肥、深圳等城市地价触顶率（地价触顶宗数/总成交宗数）均超50%，带动整体平均溢价率回升至5.4%，较去年不足4%有所提升。城市间分化明显，合肥、深圳、福州、北京、杭州等平均溢价率高；而无锡、郑州、长春、沈阳所推涉宅地块基本以底价成交。

特征三：国企仍是拿地主力，城投拿地占比明显下滑。2023 年1-6月，国企、民企、城投拿地金额占总拿地金额比例分别为60.7%、32.7%、15.4% ，国企仍是拿地主力。2023 年以来受城投托底拿地监管及城投本身托底拿地乏力等影响，城投拿地占比明显下滑，由2021 年的36.0%降至2023 年1-6 月的15.4%，同时也导致国、民企占比分别由2021 年的54.7%、20.0%上升至60.7%、32.7%。分城市来看，上海、无锡、厦门、北京、南京、青岛、天津、苏州国企拿地占比较高，2023 年1-6月拿地金额占比均在70%以上；杭州、济南、广州、宁波、合肥土拍中民企活跃度较高，民企拿地占比均在50%以上，参与民企主要有以下几类：（1）少数主流民营房企；（2）地方中小民营房企；（3）多元化发展的实业企业。具体来看，杭州、济南、宁波、合肥民企活跃度主要由当地中小民营房企带动，广州则多数为当地中小民企与国企联合拿地；青岛、宁波、福州城投拿地占比较高。

特征四：主流房企的拿地企业数量及拿地规模明显缩减，城市布局仍较谨慎。2021-2023 年的1-6 月主流房企的拿地企业数量由2021 年的78 家缩减至2022 年6 月的27 家，拿地金额由2021 年的1.4 万亿降至2022 年的0.7 万亿，而2023 年1 -6 月的拿地金额仅2712.4 亿，较2022年同期下降10.8%。从拿地布局来看，2023 年1-6 月主流国有房企主要布局高能级城市，仅少数主流民营房企有拿地，且主要布局于高能级城市或深耕城市。国有房企方面，上海、北京、广州、南京等高能级城市为其主要布局城市，其中，招商蛇口、保利发展、建发股份、越秀、万科等积极布局上海、北京，华润置地则在广州布局最多；而对于沈阳、长春东北区域及郑州均未见主流国有房企拿地；济南、福州、宁波的拿地金额不足10 亿。民营房企方面，拿地主要有以下几个特征：（1）仅少数主流民营房企拿地；而在拿地的几个主流民营房企中，（2）个别主流民营房企保持一定拿地强度，但集中于其深耕区域（滨江集团）；（3）大型主流民营房企拿地强度明显下滑，拿地区域集中于高能级城市（龙湖集团、碧桂园等）；（4）中、小型民营房企拿地规模较小，拿地分布于高能级城市或深耕区域（新城控股、建业地产等）。

风险提示：信息搜集不全、土拍政策调整超预期、拿地企业的识别误差等。

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