房地产行业研究周报：第二支箭进展如何、有何期待？

行业追踪（2023.6.24-2023.6.30）

事件：2023 年6 月29 日，中国银行间市场交易商协会发布《关于进一步提升债务融资工具融资服务质效有关事项的通知》，进一步提升民营企业发债便利，用好“第二支箭”，将储架式注册发行拓展至债务融资工具各类品种。自去年快速落地、节奏放缓后，“第二支箭” 推进再次进入加速阶段。

(资料图片仅供参考)

何为“第二支箭”？

“第二支箭”指民营企业债券融资支持工具，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。

多家房企于22 年内迅速完成中期票据储架式注册发行，由中债增公司提供担保增信、支持公司完成中期票据发行。从发债条件看，采用“第二支箭”的方式进行信用债发行通常需要房企具有1）较高的信用等级；2）较充足、优质的的抵押物等条件，故其针对对象主要为经营稳健、财务健康、资产优质，资信良好的优质民企为主。

第二支箭发债融资进展如何？

23 年融资担保范围逐步扩大。自“第二支箭”政策推进以来，中债信用增进投资股份有限公司已成功为碧桂园、美的置业、旭辉控股集团、新城控股、卓越商业、龙湖集团等11 家公司担保支持发行159 亿中期票据。

23 年至今，“第二支箭”新增中期票据发行约94 亿元，利率处2.99%~4.70%区间。

从新增主体看，新希望、华宇集团、中骏集团、雅居乐集团、合景泰富集团5 家房企被列入支持名单，5 家发行中票总额约67 亿元。从主体评级看，23 年新增主体中有4 家评级为AA+的公司、1 家评级AA 的公司，主体评级较去年以AAA 级为有明显放宽。

“一箭六星”：中债民企债券融资支持工具（CSIPB）的6 种模式此前支持民企发债的主要操作模式中使用较多的为风险缓释凭证CRMW 和中债增信担保，仅为“中债民企债券融资支持工具”（CSIPB）的“一箭六星”中的两颗星。其余四颗星分别为：交易型增信、信用联结票据、直接投资以及地方国企合作，加上风险缓释凭证CRMW和中债增信担保，共计6 种模式。

“三支箭”进展总结

自22 下半年“信贷、债券、股权”三支箭政策集中推出后，23 年一季度地产融资进度经历放缓，但近期推进速度再次加快，房企股权融资进程提速，同时，政策再度指引“第二支箭”进一步发力，融资端展现出良好政策连贯性和及时性。近期，股权融资进程明显提速，A 股多家房企定增事项获得交易所审核通过，合计筹资达350 亿，其余多家房企仍在积极推进定增事宜。定增潮下，未来更多房企股权融资有望受益。

6 月新房销售同比回落，二手房销售同比回落

新房市场本周成交549 万平，月度同比-35.77%，相较上月下降44.16pct；累计库存16480 万平，一线、二线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交165万平，月度同比+3.96%，相较上月下降51.07pct。土地市场本周成交建面2375 万平，滚动12 周同比-7.39%；成交总额526 亿元，滚动12 周同比-16.66%；全国平均溢价率2.47%，滚动12 周同比+1.96pct。

本周申万房地产指数+0.76%，较上周提升5.44pct，涨幅排名22/31，领先沪深300指数1.31pct 。H 股方面， 本周Wind 香港房地产指数+2.04%， 较上周提升8.53pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数1.81pct；克而瑞内房股领先指数为2.71%，较上周提升12.76pct。

投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。

风险提示：1） 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2） 信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3） 宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。

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