土地市场月度跟踪报告：百城宅地楼面均价涨幅扩大 供需规模恢复还需时日

1-6 月，受房地产库存及企业拿地意愿等因素影响，涉宅用地的供需建面同比减少20%+；企业对优质地块的竞争仍在持续，一二线涉宅用地成交楼面价同比涨幅扩大。土地市场供需修复仍需市场加快库存去化，提振房企补库存信心。

1-6 月，百城宅地供应建面19405 万平，同比-23.1%；成交建面12930 万平，同比-24.2%；成交楼面均价为6886 元/平，同比+12.1%。分城市能级来看：

(资料图)

百城中一线城市宅地供应建面1106 万平，同比-33.2%；成交建面769 万平，同比-32.9%；成交楼面均价为26168 元/平，同比+25.7%。

百城中二线城市宅地供应建面7190 万平，同比-30.9%；成交建面4707 万平，同比-31.3%；成交楼面均价为9005 元/平，同比+23.2%。

百城中三线城市宅地供应建面11107 万平，同比-15.7%；成交建面7454 万平，同比-17.8%；成交楼面均价为3559 元/平，同比+4.4%。

1-6 月，TOP50 房企新增土储规模同比降低15.7%，头部房企拿地表现稳健，地方实力房企与城投拿地身影常现，房企调整优质土储布局的步伐加快。

1-6 月，TOP50 房企新增土储价值5902 亿元，同比-9.1%，新增土储价值前三名房企为华润置地（533 亿元）、万科地产（461 亿元）、中海地产（406 亿元）；TOP50 房企新增土储面积4606 万平，同比-15.7%，新增土储面积排名前三的房企为建发房产（283 万平）、华润置地（274 万平）、万科地产（260 万平）。

22 城供地节奏不一，前三轮已完成的土拍整体溢价率分别为7.6%、8.8%、5.9%。

截至2023 年7 月26 日，22 城一批次土拍累计供应涉宅土地建面2478 万平米，累计成交面积2179 万平米，成交率为87.9%，累计成交总价约3329 亿元，整体成交溢价率约为7.6%；已有14 城开启第二批土拍，累计供应土地建面1614 万平米，累计成交土地建面1025 万平米，成交率为92.4%，累计成交总价约1673亿元，整体成交溢价率约为8.8%；已有6 城进行第三批土拍，累计供应土地建面563 万平米，累计成交土地建面353 万平米，成交率为84.5%；累计成交总价约486 亿元，整体成交溢价率约为5.9%。

投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5 年期LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业；2）看好综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs 提高资产回报率的房企，建议关注龙湖集团、新城控股、金地集团、滨江集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs 利于产业园资产重估，建议关注上海临港。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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