房地产行业：新经济 新赛道

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摘要

新加坡REITs 持有的中国内地物业集中于工业物流及零售业态，而中国香港 REITs 持有的主要集中于办公、零售及商业综合体。截至到2022 年底，新加坡和中国香港共有 17支 REITs 持有位于中国内地的物业，17 支REITs 共持有137 处位于中国内地的不动产项目，且59%在一二线城市。新加坡 REITs 所持有的中国内地物业集中于工业物流及零售业态，分别占比55%、29%；相较于新加坡管理人，中国香港 REITs 持有的内地物业主要集中于办公、零售及商业综合体，分别为30%、27%和13%。

海外REITs 对中国内地“新经济”不动产项目版图扩充至产业园区、仓储物流及数据中心。如凯德中国信托在 2020 年间共出售 1 处零售物业并新装入 5 处产业园区资产，这是该REIT 首次加入非零售业态的物业。随后凯德中国信托在2021 年间出售1 处位于武汉的零售物业并新装入 4 处仓储物流资产，凯德中国信托继续扩张其在“新经济”

不动产领域的版图， 完成收购后产业园区及仓储物流物业占总资产规模的比例达21.4%。此外，2021 年吉宝数据中心房地产信托完成对中国新电信集团子公司蔚海智谷数据中心的收购，使得中国内地 IDC 项目首次登陆海外 REITs 平台，2022 年吉宝数据中心房地产投资信托行使其优先收购权，将江门蔚蓝智谷大型数据中心园区内的其余2 栋数据中心收入囊中。

科技园区、长租公寓赛道迎春风，工业类新经济业态受资本追捧：①甲级写字楼依然最受投资人欢迎，且市场对北京及上海项目有明显的投资偏好；②商务园区需求旺盛、生物医药产业园区投资意愿高涨，生物医药产业园在北上项目受关注度高；③长租/服务式公寓投资机会受关注度在不同城市均较高，而且是上海各类资产中最受投资人关注的业态类型；④对零售和酒店的投资趋于谨慎；⑤干仓物流、冷链物流、工业厂房、数据中心项目在政策利好与新经济领域资金支持下受到市场追捧，且市场关注度集中于一线城市及周边。

“新经济”业态资本化率逼近传统商办，且未来差距有望将进一步缩小。2022 年受美国加息外部经济环境变化及叠加国内疫情影响，甲级写字楼、零售物业、酒店资本化率均呈上升趋势，而商务园区、长租 / 服务式公寓、一线城市及周边干仓物流、冷链物流、工业厂房、和数据中心项目呈下降趋势，逼近传统商办的资本化率。

风险提示：公募REITs 立法、针对投资者的税收优惠等不及预期。

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