银行业：存量按揭贷款下调大概率因时因地因人制宜

事件

2023 年7 月14 日，中国人民银行货币政策司司长邹澜指出，“因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加……提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”2023 年8 月1 日，中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023 年下半年工作会议提到，“因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

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点评

基于我们的假设，测算对整体银行行业净息差影响约6bp。我们从有利率数据的2008 年12 月为时间起点进行计算，假设1）所有按揭贷款都是浮动利率，2）按揭贷款中新房和二手房占比为1:1，3）按揭贷款余额20 年均匀分布递减也即等额本金还款，4）50% 按揭贷款调整至2023 年6 月的新发放按揭贷款利率4.11%，我们测算下调影响利息金额/按揭贷款余额的比例约24.9bp，对整体银行行业净息差影响约3.0bp，对国有大行净息差影响约4.4bp，股份行净息差影响约2.9bp；静态测算，假设税率15%，对整体银行行业的净利润约3.6%，对国有大行的净利润影响约4.9%，对股份行的净利润影响约3.0%。

缓解负债端成本压力的举措可能一并推出。结合2023 年6 月多家银行降低存款利率，上半年降准25bp，我们认为缓解银行负债端成本压力的类似举措仍有可能被推出。

存量按揭贷款更可能是有选择性的调整，人行强调“市场化、法制化”、“自主协商”、“因城施策”、“差别化”、“依法有序”。因此，我们认为

房地产销售量价较弱的地理区域，可能更早、更大力度的调整存量按揭贷款利率；

出现跨行置换引发恶性竞争的可能性不大；

商业银行在给予按揭贷款优惠方面，与2009 年一样，仍然将考虑信用风险，具体比如征信质素、贷款金额、符合首套还是二套贷款、房价重新估值等。翻阅部分按揭贷款合同，我们发现具体条款比如“连续先逾期3 次（含3 次）以上情形，或发生贷款人认为可能影响借款人的经济状况或履约能力的事件，贷款人有权单方面取消合同执行的利率下浮比例及优惠利率浮动比例”。

多数银行仍在观望，借款人则期待房贷利率直接下调。在人行表态后，根据新闻大部分银行表示仍未接到具体通知。仅兴业银行广州分行推出了1 年期的利率优惠券，根据新京报记者调查，此举属于试点性质，针对的是部分区域的部分客户，也没有出台相关可执行的正式文件。根据中房报调查，超过90%的网友选择直接下调存量房贷利率，而不是“商转公”、发放利率优惠券等方法，75.5%的人选择等待房贷利率下调，23.5%的人选择排队预约提前还贷。

采用非按揭的较低利率贷款置换已有按揭，借款人需要财务稳健。在人行表态前，如果借款人想置换已有按揭，需要先还清贷款，承担低个位数百分比的费用，再次将房产抵押以获得新的利率较低的贷款，期限通常小于按揭贷款，长期限的约10 年左右，且可能要求借款主体是公司而非个人。考虑到仍有额外费用，期限变短，单期还款金额增加，我们认为这样的置换方式，大概率只适用于财务较为稳健的客户。

风险

利率下降幅度超过预期。

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