房地产开发行业2023年中报综述：业绩探底 政策支持下复苏可期

(资料图片仅供参考)

核心观点

上半年房企增收不增利，因行业低毛利项目持续进入结算期，利润率仍处探底过程中。样本房企有息负债规模较上年底提高0.7%，央国企在负债规模方面保持灵活，民企持续压降杠杆。民企“三道红线”指标恶化，其资产负债表有待进一步修复。经营上，上半年百强房企销售规模保持稳定，头部房企已出现明显复苏迹象。房企整体拿地规模稳定，且持续向高能级城市聚集。房企净融资额依然为负，表明现金流依然承压。7 月24 日政治局会议后，需求端支持政策持续出台，高频数据出现边际改善，我们认为重点布局高能级城市的房企将优先受益。

摘要

上半年房企增收不增利，利润率仍在探底。我们对A+H 股216 家房企进行统计，2023 年上半年共实现营收24028 亿元，同比增长3.4%，实现归母净利润-1124 亿元，亏损较上年同期扩大648 亿，2023 年上半年房地产板块整体增收不增利。上半年房地产板块实现毛利率14.2%，较去年同期下降4.3 个百分点；实现归母净利率-4.7%，较去年同期下降2.6 个百分点，利润率仍在探底。

有息负债整体规模略有提升，民企资产负债表待优化。上半年房企有息负债规模较上年底提升0.7%，其中央企、民企分别同比下降2.5%、1.7%，地方国企同比增长2.1%，得益于信用优势，央国企在负债规模方面保持灵活。房企在“三道红线”指标方面分化，央国企表现较优，民企有所恶化，其资产负债表需继续优化。

销售稳定，拿地有所收缩。上半年百强房企销售规模同比略降0.4%，销售规模保持稳定，但头部房企复苏较为显著，TOP20、TOP50 房企销售规模分别增长5.5%、1.8%。上半年拿地金额TOP100 房企拿地金额6952 亿元，同比下降8.7%，但拿地向高能级城市聚集。融资方面，上半年房企净融资额为-1881 亿元，较去年同期下降235 亿元，房企现金流继续承压。

投资建议：自7 月24 日政治局会议以来，房地产需求端支持政策持续出台落地，主要以高能级城市、改善性需求和新市民购房作为突破口。政策的出台有助于改善性需求的释放，高频数据显示边际改善显著。我们认为，在政策的支持下，高能级城市市场有望持续修复，重点布局于这些城市的房企将优先受益。重点推荐A 股：华发股份、建发股份、滨江集团，港股：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国。

风险提示：房地产销售持续下滑，房企信用恢复不及预期。

关键词