天天观速讯丨物业行业2022年11月月报：淡季龙头集中度加速提升 政策驱动估值快速修复

【资料图】

核心观点：

内生面积增长：淡季龙头集中度加速提升。根据克而瑞数据，22 年10月TOP50 物企实现新增内生合约面积7265 万平米，环比大幅下滑31.9%，单月规模创22 年2 季度以来新低。其中，关联方贡献3080万平米，环比增长30.9%，外拓贡献4185 万平米，环比下滑49.7%，10 月是拓展的淡季，主要是外拓面积大幅下滑导致10 月的整体拓展规模下降。分内部结构来看，TOP10 物企依然保持了最强劲的增长实力，10 月新增合约面积4503 万平米，在TOP50 物企新增合约面积中占比62.0%，环比提高7.3pct，是TOP50 中唯一占比提高的物企，马太效应在下行阶段加速。TOP10 物企在淡季中实现新增合约面积集中度提高的原因，是在拓展的淡季，依然维持了强劲的外拓实力，各类物企普遍出现了外拓的下滑，但是大物企的下滑速度显著慢于小物企，因此在面积增长上保持了更强的韧性，实现了集中度提高。基于内生合约面积计算2022 年物企潜在面积增速，华润万象生活由于22H1 的收并购预计增长70%，卓越商企服务（33%）、滨江服务（29%）的增速也较高，中小型物企在低基数下规模增速更快。

收并购：热度持续下降，估值持续下滑。11 月发生2 起收并购，碧桂园服务继续收购合富辉煌21%股权，第一服务控股拟收购世纪生活物业8%股权。22Q4 合计收并购金额3.9 亿元，创18Q4 以来新低，交易PE 也从上半年的10x 以上下降至10x 以下，收并购热度持续下降。

估值与资金：超额收益明显，物业龙头弹性大于地产。11 月以来，物业板块平均上涨42.8%，相较于恒生指数（27.2%）的超额收益为15.7%，超额收益明显，民企龙头涨幅较大。物业龙头弹性明显大于关联地产龙头，11 月以来央国企龙头上涨49.7%（关联地产上涨25.1%），民企龙头上涨121.7%（关联地产龙头87.6%）。物业板块动态PE 为11.3x，处于19 年来10%分位，估值仍处低位，龙头央国企25.2x（34%分位），龙头民企7.8x（8%分位）。11 月南向资金增持港股物业100亿港元，占港股通物业市值比例9.8%，提高1.3pct。

重大事件简评：物业资金被地产占用问题仍然存在。在地产政策持续放松的环境下，政策的传导有时滞，对于房企而言也有政策效果的分化，部分民营地产公司在较强的现金压力下，仍然选择占用物业资金，包括违规占用、物业贷款、以车位代销为代表的商业占用等。

投资建议：地产供给侧改革后的集中度提升会传导至物业新盘增量市场，2G 端的存量房市场中强信用物企具备一定竞争优势，收并购市场一二级估值倒挂对于估值较高的央国企更为友好。在面积增长的3 个渠道中，以央国企龙头为代表的均具备更强的竞争优势。

风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等。

关键词 超额收益 为代表的 大幅下滑