12月房地产债券月报：政策继续加码 今日聚焦

销售跟踪：根据中国指数研究院数据，2022 年12 月重点跟踪的70 个城市有45 个披露了全月周度销售数据，按照周度我们推算月度，2022 年12 月销售面积环比上升26%、同比下降23.3%、累计同比下降37%，销售额环比上升17.4%、同比下降8.2%、累计同比下降34%。城市分类看，一线城市环比反弹力度大且销售额同比增速达到23.7%、明显好于销售面积，三线及以下城市销售面积同比上升18.5%但销售额同比仅增长5%，显示价格修复动力稍弱。从房企销售来看，我们重点跟踪的房企有48 家披露了2022 年12 月销售数据，平均销售面积环比上升24%、同比下降35%，平均销售金额环比上升34%、同比下降28%，累计销售面积下降42.9%、销售额下降40.3%，环比走势略强于全国平均，显示了大型房企调整策略和推盘速度顺应政策速度更快，不过同比和累计表现仍然弱于全国水平。单个房企来看，大部分房企销售环比有改善，其中越秀2022 年1-12 月累计销售额同比增长7%，其余均为同比下降，降幅相对小的有华润、滨江、招蛇、首开、铁建、绿城、金隅、保利、电建累计同比跌幅在20%范围内，而且这些房企12 月销售额环比表现均有明显好转且同比走势也相对较好；未出险的民营房企12 月销售额大多同比下降，只有滨江、大华同比增速为正，碧桂园跌幅不到10%，其余均明显下降，累计跌幅除滨江外也都超过30%。

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土地市场：2022 年12 月300 城推地建筑面积15005 万平米，环比上升41%、同比下降9%（11 月-23%），成交建筑面积15385 万平米，环比上升126%、同比上升16%（11 月-10%），土地流拍率9%（11 月20%）、成交溢价率2%（11 月2%），土地成交额6216 亿元，环比上升118%、同比上升6%（11 月-16%），累计同比下降28%（1-11月-33%）。分城市级别看，一线城市上海、广州完成四轮土拍，土地成交面积155.4 万平米、土地成交额318 亿元，环比上升37%、同比下降52%，其中上海推出6 宗地块全部成交，整体溢价率3.69%，拿地以铁建、中交两家央企和区域国企临港新城、上海国际汽车城、上海苏河湾为主；广州推出6 宗地块、成交5 宗，整体溢价率0.1%，保利摘得1 宗、越秀摘得2 宗。二线城市重庆、成都、福州、厦门、青岛、济南、天津、长沙、合肥、南京、苏州、武汉均完成批次供地，带动土地成交面积和成交额环比都有翻倍以上增长，但同比仍然小幅下降，上述城市成交溢价率基本都不到5%，拿地企业以地方企业为主，少量央企和区域民企。三四线城市反弹幅度较大，土地成交面积环比上升128%、同比上升39%，土地成交额环比上升138%、同比上升71%，累计同比下降28%。总的来看，随着地产支持政策的推进和市场小幅反弹，土地市场也有回温，其中三四线城市前期基数较低、反弹幅度也最强。

融资跟踪：2022 年12 月房地产境内债券发行量有一定上升，而且到期量也有下降，净增量达到277 亿元，其中国企216 亿元，非国企61 亿元，重点跟踪民企中，金辉、美的、新城、碧桂园各发行1 支由中债增进提供担保的中票，碧桂园、美的各发行1 支由其他专业担保公司提供担保的公司债，发行利率在3-4.5%之间；此外碧桂园、新希望、美的置业、万科有发行无担保公司债，其中万科发行的两支3 年期公司债合计57 亿元、发行利率均只有3%，体现了政策支持背景下龙头企业市场认可度回升，不过其他几家由于区域布局问题受益有限，发行利率基本都超过4%。美元债仍然无发行，净增量-12.2 亿美元。到期方面，2023 年境内债券到期、回售合计5452 亿元，其中3 月为月度到期最高达到825 亿元，1 月、2 月到期量分别为434.7 亿元和306 亿元；信托到期量合计2745.4 亿元，较前期大幅下降，与2022 年以来发行量大幅回落有关，月度到期基本呈逐月下降态势，1 月到期量最大超过400 亿元；美元债到期量合计486 亿美元，其中4 月、1 月为最高分别为80.5 亿美元和72 亿美元，2 月到期量33.85 亿美元。个券方面，1 月碧桂园有1 支美元债6.17 亿美元进入回售期，金地1 月有1 期15 亿元中票到期，龙湖有1 期公司债5 亿元回售。

二级走势：受利好政策出台带动，境内外主流房企债券价格有一定反弹，美元债反弹力度更大。2022 年12 月以来政策带动下市场信心提振，房地产境内债券高等级利差有明显收窄，不过部分规模小、弱资质的地方国企利差有一定走扩，AAA、AA+、AA 评级可比口径下行业利差均值分别收窄83bp、收窄76bp、走扩38bp，个券方面AAA 的龙光、碧桂园、旭辉、远洋控股、万达商管、金地和AA+的世茂建设、中骏利差收窄幅度较大，AA+的富力、光明、西安高科和AA 的中南建设利差走扩较多。美元债方面，2022 年12 月总回报率16.01%，高收益和投资级回报率分别为28.08%和3.57%，继续明显好转。其中龙湖集团中长端美元债价格稳定在70-80 美元区间，相比2022 年11 月末变化不大；金地2024 年到期美元债继续上涨5pt 左右至85 美元附近；碧桂园长端美元债价格回升至50 美元以上区间，大约上涨10pt 左右。

近期政策：近期，房地产支持政策继续加码推进，具体包括：

2022 年12 月15 至16 日召开的中央经济工作会议1对2023 年的工作安排中提到“支持住房改善消费”和“确保房地产市场平稳发展，有效防范化解头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求”。

2023 年1 月4 日，中国人民银行工作会议召开2，提到2023 年将加大金融对国内需求和供给体系的支持力度，其中很重要的一项工作是“落实金融16 条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。

2023 年1 月5 日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制3。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

2023 年1 月5 日晚间，住建部部长倪虹接受央视网记者采访4，提到2023 年要重点抓好五件事，①大力支持刚性和改善性住房需求，具体的对购买第一套住房的，要大力支持。首付比、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间；②扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，落实城市政府主体责任，做实“一楼一策”方案，确保支持政策精准落实到每个项目、每个购房人，让购房人吃下“定心丸”；③着力化解房企风险，以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷，满足合理融资需求；④努力提升品质、建设好房子；⑤合力整治房地产市场秩序。

行业投资建议

2022 年11 月以来房地产利好政策密集出台以及疫情防控优化后，房地产销售环比有一定改善，即使同比仍有下行。

进入2023 年，房地产支持政策继续推进，从中央经济工作会议表态支持住房改善消费、防范化解头部房企风险，到首套住房贷款利率动态调整机制的建立，以及住建部长针对支持首套、二套住房消费需求的明确支持态度，配合低基数效应显现，我们认为2023 年房地产销售走势转而向上可能性较大。企业风险化解方面，我们认为近期政策明确着眼于改善优质龙头房企资产负债表方面，房企开发贷、销售回款、债券融资等多个渠道增加企业资金，有利于改善房企资金面和流动性指标。从销售和融资两方面考虑，其中受到明确支持的优质未出险民营房企销售反弹力度大、同比跌幅相对有限、融资倾斜度高，信用资质改善确定性高。不过我们认为，对于大部分投资者来说，国有房企近期受市场调整影响收益率有较大幅度上升，而实际风险较小、甚至在本轮调整中还有弯道超车的现象，风险收益性价比更高。

风险

政策调整及基本面修复不及预期，新冠疫情超预期。

关键词 同比下降 销售面积 首套住房贷款