房地产行业23年1月REITS月报：22Q4业绩符合预期 新项目高分红备受瞩目_最新消息

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核心观点：

1 月地方政策较为密集。郑州、济南、上海、安徽等城市陆续表态，将积极发展REITs 市场。1 月3 日，河南省政府提出加快建设REITs 项目储备库并将存量资产项目纳入其中。1 月20 日，山西省发改委提出探索多个原始权益人共同持有单个REITs 项目资产的制度。1 月27日，辽宁省政府提出对注册并成功发行REITs 基金的原始权益人给予现金奖励。由此可见2023 年1 月地方政府对于REITs 发行工作非常重视，通过REITs 发行盘活存量资产，助力经济发展。

1 月已申报交易所的两单能源类REIT 现金分派率有望创记录。京能光伏REIT 和国家电投REIT 分别为光伏发电和海上风力发电项目，发行文件预测23 年分派率分别高达18.6%和17.7%。两个项目经营模式均是通过发电上网获得售电收入，但目前两个项目的营业收入构成中国家补贴占比超过50%，且因国家补贴形成的应收账款逐年增加，平均回款周期均超过2.32 年。虽原始权益人已通过保理等方式保障可分配金额的稳定，但后续项目公司的应收账款水平依旧值得投资者关注。

1 月C-REITs 行情走势总体平稳，年后出现回暖迹象。截至1 月31日，C-REITs 市场总规模达860 亿元，流通盘市值达380 亿元，已上市基金总数24 只，1 月暂无新发基金。1 月月度价格走势上涨1.16%，跑赢中债10 年国债1.56 个百分点但跑输沪深300 指数5.76 个百分点。由于流动性需求增加，每年1 月是C-REITs 市场的交易淡季，1 月交易量下降28.23%，日均换手率下降0.06%。分板块来看水电环保板块1 月表现最好，小幅下滑0.03%；保租房板块下降最多，下降3.70%。

单个REITs 来看，合肥高新REIT1 月涨幅最高，为3.25%。其次是鹏华深能REIT，1 月上涨1.54%。下降最为严重的中交高速REIT，下跌6.21%，主要原因系2022 年可分配金额完成率较低。

2022 年四季度C-REITs 业绩同比回调。20 只REITs 披露四季报，共完成全年预期可分配金额的92.79%。产业园区REITs 可分配金额环比增加较为明显，多数特许经营权REITs 均出现了环比下降。完成率方面，14 只REITs 完成2022 年预期可分配金额。受疫情冲击，高速公路REITs 均没有完成全年预期。2022 年可分配金额完成率最好的是中航首钢绿能REIT，完成全年预期的134.64%，主要系第四季度完成了全年预期的86%。展望2023 年，疫情防控优化，制约高速公路REITs业绩的因素正在边际改善，建议关注高速公路REITs 业绩变化。

风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。

关键词 高速公路 基础设施 应收账款