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投资要点：
市场回顾：1）一级市场：净融资整体转弱。发行量同比负增，短债发行占比小幅下滑，发行久期加权平均小幅抬升。
偿还量同比小幅正增。2）二级市场： 收益率、信用利差集体上行。中短票、城投债收益率均呈现“上-下-上”走势，短端高等级表现相对占优。
城投债：1）城投融资仍处于严监管周期，严守债务红线基调下，再融资持续收紧。2022 年政策持续起效，城投债余额增速显著放缓，隐债清零试点成效显著，预计2023 年试点将继续扩容。2）土地市场持续低迷，多地土地财政依赖度显著下滑，地方财政对城投兑付的托底作用将有所减弱。
3）信用利差整体走扩，区域分化有所加剧。青海、云南、甘肃、黑龙江、内蒙古利差上行幅度相对最大，区域估值风险显著抬升。4）信用下沉以规避风险为主，关注区域经济财政实力和化债情况。
地产债：1）供需两端政策利好持续释放，预计“房住不炒”基调不变，“三支箭”、“保交楼”、“因城施策”将持续优化落实。2）地产核心指标持续回落，基本面仍处于筑底阶段，考虑到疫情好转、政策显效以及低基数效应等因素，预计行业基本面有望企稳。3）地产融资持续低迷，民企融资一度降至冰点，去年12 月边际回暖。随着政策成效持续释放，“三支箭”加速落地，地产融资端修复可期，带动行业景气度整体上行。4）房地产行业基本面改善尚需等待，而政策对房企融资不断释放暖意，“三支箭”持续推进，预计2023 年融资政策仍有加强空间，民企融资具备较大的回升空间。
投资建议： 1）城投债方面，信用下沉建议选择经济财政实力较为雄厚的强区域和存量隐债降至低位的区域，久期建议短端为主。2）地产债方面，建议关注受益于“三支箭”的民营房企地产债，行业基本面改善预期下，中长期仍看好国企地产债配置价值。
风险因素：经济修复不及预期，宏观调控政策超预期，城投尾部风险超预期，地产信用风险超预期。
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