天天最新：公募REITS月报(2023-02)：市场活跃度边际提升 3月关注政策与年报增量信息

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行业近况

截至2023 年2 月28 日，中国公募REITs（“C-REITs”）25 只上市标的总市值为877 亿元，自由流通市值391 亿元，2 月月度总回报率（含分红派息）为-0.28%。美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数2 月月度涨跌幅分别为-6.04%，-5.73%和-2.14%。

评论

2023 年2 月C-REITs市场流通市值加权总回报（本月无分红）为-0.28%，中证REITs全收益指数下跌0.63%，产权与经营权REITs有所分化。产权REITs流通市值加权总回报为0.50%，相对1 月的-0.07%止跌反弹。经营权REITs流通市值加权总回报为-1.24%，相对1 月的+0.79%趋势反转。2月市场成交活跃，场内日均成交额环比+23%，大宗交易额上升0.6 亿元至1.9 亿元。估值方面，我们测算2 月末P/NAV倍数为1.17（与1 月末持平），位于2022 年以来的11.8%分位数水平，2023 年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为6.1%。

政策支持一级市场资产培育及租赁住房REITs发展。2 月20 日证监会发布启动不动产私募投资基金试点公告1，2 月24 日中国人民银行与中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见通知2。前者为不动产（含基础设施资产）私募投资基金提供正式审核框架，在REITs前端提供更为完善的资产培育载体；后者有利于进一步推动租赁住房REITs发展，为投资者提供更多长线配置机会。

美国、中国香港、新加坡REITs市场2 月均有所回调。继1 月大幅上涨后，2 月受美国加息周期延长、终点更高的预期影响，美国、中国香港、新加坡REITs市场分别下跌6.04%、5.73%、2.14%。

估值与建议

我们认为2 月市场起伏受到交易盘资金流出及配置盘调仓等交易行为的影响，3 月需关注两会及REITs年报增量信息：（1）政策信息对REITs分子分母端变化预期的影响；（2）年度资产估值更新对估值倍数的影响。中期维度，我们建议：（1）低估值产权REITs和具有基本面韧性的项目回调后的低吸机会；（2）优质新发与扩募项目的参与机会。

风险

项目基本面修复不及预期；扩募落实的进度慢于预期；估值变动超预期。

关键词 流通市值 中国香港 私募投资