保利发展(600048)：销售跻身行业第一 拿地聚焦核心城市|每日资讯

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2 月销售额同比+43%、跑赢行业，行业销售排名跻身第一。公司公告，2023 年2 月，公司实现销售金额342.8 亿元，同比增长43.0%；销售面积203.4 万方，同比增长35.5%，单月销售规模位列行业第一；从累计数据看，2023 年1-2 月实现销售金额638.3 亿元，同比增长22.1%；销售面积387.4 万方，同比增长15.3%。2023 年以来公司销售同比表现显著强于我们跟踪的50 家房企（销售金额单月同比+16%、累计同比-11%）。根据CRIC数据，公司1-2 月销售额全国排名行业第一位，较2022 年末继续提升1 名，实现逆境弯道超车。公司2022 年销售端也表现出更强优势，全年实现销售金额4,573 亿元，同比-15%；同期50 家房企同比-40%。我们认为在行业逆境中，公司凭借央企强信用背书、优秀的品牌效应及核心城市布局，使得公司销售端表现更佳。

2 月拿地金额116 亿元、对应拿地强度34%，持续聚焦一二线。公司2023 年2 月在广州、苏州、西安、天水获取4 幅地块，拿地金额116.2 亿元，同比减少22.9%；拿地面积48.8 万方，同比减少47.6%；拿地销售金额比为34%、拿地销售面积比为24%；公司1月未拿地，1-2 月公司整体拿地销售金额比为18%、拿地销售面积比为13%。公司具备央企背景、资金优势明显，投资持续聚焦核心一二线城市。截至22Q3 末，公司待开发面积6,605 万平、在建面积13,926 万平，土储规模充沛。

三条红线绿档，融资通畅，股权融资预案公布，助力更积极扩张。截至22Q3 末，公司资产负债率为77.9%，剔预资产负债率为66.4%、净负债率73.0%、现金短债比1.9 倍，三条红线稳居绿档；若定增足额落地后，三道红线指标有望继续优化，预计剔预后资产负债率将降至65.5%，净负债率将降至66.5%，现金短债比将提升至2.1 倍，也为后续更积极经营奠定基础。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，2022 年公司已成功发行公司债、中票、ABS 合计314 亿元，加权票面利率仅2.8%，融资优势明显。此外，公司公告2023 年度非公开发行A 股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19亿股（占发行前股本6.8%），募集资金总额不超过125 亿元。

投资分析意见：销售跻身行业第一，拿地聚焦核心城市，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。我们维持公司22-24 年归母净利润预测为183、219、263 亿元，现价对应22/23PE 为9.5/8.0 倍；维持目标价为25.0 元/股，维持“买入”评级。

风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。

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