保利发展(600048)：国企地产龙头稳健拿地 股权融资助力更好发展

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公司业绩短期受多重因素扰动：2022年公司收入保持基本平稳，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归属于上市公司股东的净利润均出现同比减少。公司预计2022年营业总收入2811.1亿元，同比下降1.37%，预计实现归母净利润183亿元，同比下降33.17%。

房地产年初至今回暖明显：从国家统计局最新数据来看，2023年1—2月份，房地产开发企业房屋施工面积750240万平方米，同比下降4.4%。房屋新开工面积13567万平方米，同比下降9.4%，房屋竣工面积13178万平方米，增长8.0%。商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%。

商品房销售额15449亿元，下降0.1%。地产行业改善趋势明显，尤其是竣工面积的正增长和销售额的同比基本回正印证了年初至今地产市场回暖的现实。公司2023年2月实现签约面积203.41万平方米，同比增加35.51%；实现签约金额342.84亿元，同比增加42.98%.2023年1-2月，公司实现签约面积387.35万平方米，同比增加15.33%；实现签约金额638.29亿元，同比增加22.09%。公司1-2月销售数据继续领跑市场，在行业整体下行趋势中，公司逆势强劲回暖显示出较强的韧性。

公司拿地较为稳健：近期公司在广州、苏州、西安、北京、南京、合肥、长沙等一二线高能级城市或核心区域持续拿地，为公司未来的销售打下坚实基础。其中公司1月并未拿地，2月拿地金额116亿元，截至2203末，公司待开发面积6，605万平、在建面积13，926万平，土地货值充沛，公司在行业低谷期仍奉行较为稳健的拿地策略，持续加深自身护城河。

积极通过股权融资助力公司健康扩承近三年资产负债率相对稳定，持续符合“三道红线”绿档标准，财务管理的稳健性较强。公司通过向特定对象发行募集资金不超过125亿元，拟投入广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个房地产开发项目和补充流动资金，作为央企上市公司，公司将积极响应国家提出的关于房地产行业“保交楼、保民生”相关政策号召，为房地产行业改善“保交楼”问题，实现“保民生”的目的提供坚实助力。

盈利预测与投资建议：我们预计公司2022-2024年营收2811.1/3194.5/3546.2亿元，归母净利润183/220/241亿元，PE估值9.4/7.8/7.1倍，给予“买入”评级。

风险提示：公司房产销售大幅下滑、公司拿地不及预期、房地产政策转向、股权融资进度不及预期等。

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