新房二手房周报：消费基础设施REITS扩容 3月银行放款加速 焦点热门

本周新房、二手房成交面积同环比均提升。1）新房方面：新房方面：本周49 城整体新房成交面积512 万方，同比+41.3%，环比+11.3%，相对2022 年周均+36.6%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+34.6%/+49.9%/+33.7%，环比+20.4%/+13.0%/+4.9%。分城市来看，杭州、南京、青岛、厦门、济南等核心城市同比均超50%，北京、广州、杭州、成都环比超30%；3 月以来，新房累计成交面积同比+36.6%。环比+26.3%。分城市来看，杭州、南京、武汉、青岛、厦门、南宁月累计同比超50%；2）二手房方面：二手房方面：本周15 城二手房成交面积247 万方，同比+128.7%，环比+13.5%。3 月以来，成交面积同比+103.8%，环比+43.1%。

消费基础设施REITs 扩容，优化相关要求。3 月24 日，发改委发布通知，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。基础设施进一步扩容，激活消费基础设施。此外，1）分类调整项目收益率和资产规模要求。新增要求发行基础设施REITs 的特许经营权、经营收益权类项目IRR 不低于5%；对非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3 年每年净现金流分派率下限下调至3.8%；首次发行保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值下限下调至8 亿元；2）调整回收资金用途比例。不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。此前规定90%以上应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目。

【资料图】

3 月首套房贷利率微降，银行放款加速。2023 年3 月贝壳百城首套房贷利率较上月微降2BP，二套房贷利率与上月持平；平均放款周期缩短至21 天，为2019 年1 月以来最快放款速度。

因城施策持续变化。1）深圳生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房，贷款额度可上浮30%；2）重庆春交会开幕，购房最高补贴1 万元/套，直接补贴或消费券补贴契税额50%；3）南通住房公积金最高贷款额度提至100 万元，支持用公积金付首付；4）昆山拟取消积分落户，居住满三年以上租户可落户；5）哈尔滨上调住房公积金租房提取额度，二孩及以上家庭再上浮50%；6）丽水拟提高住房公积金贷款最高限额；7）毫州公积金贷款额度提升，首付比例下降；8）玉溪职工贷款额度提高，二套房首付比例下调；9）蚌埠降低首套房公积金首付比，10 年内房龄存量房首付最低两成；10）赣州双职工家庭购房公积金首次贷款最高贷款额度提高。

1、本周新房、二手房成交情况：

新房方面：本周49 城整体新房成交面积512 万方，同比+41.3%，环比+11.3%，相对2022 年周均+36.6%。年初以来累计同比+5.5%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+34.6%/+49.9%/+33.7%，环比变化+20.4%/+13.0%/+4.9%，年初以来累计同比-2.0%/+5.0%/+10.4%。

二手房方面：本周15 城整体二手房成交面积247 万方，同比+128.7%，环比+13.5%。年初以来累计同比+59.0%。

（1） 新房成交情况：

新房方面：本周49 城整体新房成交面积相较去年同期变化+41.3%，环比+11.3%，相对2022 年周均+36.6%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+34.6%/+49.9%/+33.7%，环比变化+20.4%/+13.0%/+4.9%。

3 月累计：49 城市新房成交面积同比+36.6%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+40.4%/+43.7%/+25.1%。

年初以来： 49 城市新房成交面积同比+5.5%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-2.0%/+5.0%/+10.4%。

库存方面：本周统计的12 城市库存去化周期为12.7 个月，环比变化+0.1个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.2/-0.0/-0.0 个月。

（2） 二手房成交情况：

本周15 城成交面积同比变化+128.7%，环比+13.5%。3 月以来累计同比+103.8%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化+59.0%。

一线城市（北京、深圳）：二手房成交面积本周同比+39.7%，环比+2.8%。

3 月以来累计同比+42.1%。年初以来累计同比变化+27.6%。

二线城市（南京、杭州、成都、苏州、青岛、南宁、厦门）：二手房成交面积本周同比+185.9%，环比+20.1%。3 月以来累计同比+131.4%。年初以来累计同比变化+73.6%。

2、房企资金跟踪：

3 月24 日，首开股份拟发行15 亿元中票，期限为3+2。

3 月23 日，保利发展拟发行15 亿元公司债券，期限5 年，利率询价区间最低2.60%。

3 月22 日，华发股份成功发行10 亿元超短期融资券，票面利率3.7%。

3 月22 日，中交地产11.8 亿元中期票据完成发行，利率3.85%。

3 月20 日，保利发展成功发行25 亿元短期融资债，票面利率2.26%。

3、本周市场重要信息：

（1）行业信息：

3 月24 日，发改委发布通知。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

3 月24 日，证监会发布通知。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

3 月24 日，上海房屋管理局发布本年度预期目标：房地产开发投资实现正增长、增长幅度力争在5%左右（预计约5230 亿元）；各类新建商品房销售与2022 年同比持平。

3 月24 日，杭州市住保房管部门组织召开全市保障性租赁住房工作推进会，明确今年筹建保障性租赁住房7 万套（间）的任务。截至2023 年3 月23 日，全市新增筹建保障性租赁住房1.84 万套（间）。

3 月23 日，北京今年首次供地结束，2 宗地块总成交金额为40 亿元。

（2）公司信息：

【招商蛇口】2022 年实现营业总收入1830.03 亿元，同比增长13.9%；归母净利润42.64 亿元，同比下降58.9%。

【华发股份】2022 年实现营业收入591.90 亿元，同比增长15.51%；归母净利润25.78 亿元，同比下降19.31%。

投资建议：销售边际回暖下，看好优质房企销售弹性。推荐华发、蛇口、保利、滨江、金地、万科、南山、积余。关注首开、华侨城A。同时关注消费基础设施REITs 扩募受益标的：新城控股、大悦城、光大嘉宝、金融街、陆家嘴等商业资产持有和运营标的。

风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。

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