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债券专题研究：从现金分派率认识REITS的债性

2023-04-11 16:26:15 来源：国泰君安证券股份有限公司

(相关资料图)

本报告导读：产权类REITs 拥有永续资产属性，现金分派率更低。特许经营权类REITs，剩余期限越短则现金分派率越高。

摘要：

收益来源主要分为两部分：①债性部分，即现金分派，监管规定底层资产90%的收益所得以分红方式分配给份额持有人；②股性部分，即资本增值和交易价差，前者可类比为上市公司的价值波动，后者可类比为股票二级市场上的价格波动。

我国公募REITs，特许经营权类现金分派率高于产权类。截止2023 年3月底，国内市场共有27 支REITs 完成募集并成功发行。从底层资产的性质来看，可以将27 支REITs 分为两大类，即产权类和经营权类。产权类和经营权类REITs 现金分派率分别分布在4-5%和7-9%区间。产生差异的原因，其一，经营权类REITs 相比产权类REITs 对应底层资产属性的差异；其二，经营权类REITs 的现金分派率也受到经营权剩余期限影响。

新加坡工业类REITs 现金分派率更高，但分化程度更大。我国公募REITs是契约型，与新加坡REITs 组织管理形式接近。新加坡工业类REITs 的现金分派率受规模、资产分散度和原始权益人背景影响。比如，新加坡本土知名度较高的开发商丰树和腾飞在现金分派率反而偏低。而中资开发商富春控股旗下的运通网城REIT，因为在新加坡国内缺乏认知度，难以获得市场上投资人的认可，导致二级市场缺乏流动性，股价从上市以来跌幅超过50%，现金分派率大幅上升。

扩容与扩募政策落地，公募REITs 方兴未艾。扩募政策：底层资产扩募将为产权类REITs 带来发展契机。相较于特许经营权类REITs，受到地域性等因素制约，产权类REITs 扩募的空间更大。比如，产业园类通过扩募，保持较高出租率的同时，推动租户客群多元化，拓宽租赁收益来源；保障房类REITs，政策支持以外，底层资产同质性相对高，为扩募提供便利。此外，从拟扩募的REITs 产品来看，预估现金分派率有小幅提升。

风险提示：供给释放较快分流资金，打压二级市场表现；底层资产集中度过高等因素导致经营表现弱于预期。

债券专题研究：从现金分派率认识REITS的债性

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