金地集团(600383)：减值压力释放充分 经营基本面回升

(相关资料图)

事件：公司发布2022 年年报及2023 年一季报。

点评：业绩承压筑底，减值压力释放，信用保持稳定，经营基本面企稳回升。

营收保持较高增速，毛利率企稳回升：22 年，公司实现营收1202 亿元，同比增长21.1%，其中房地产开发业务实现营收1092 亿元，同比增长23.6%，保持较高增速，主要因结转项目增加；房地产开发毛利率为19.96%，同比上升0.31pct，实现止跌企稳，主要因结算结构影响，华东、东南区域营收贡献与毛利率同比皆实现明显回升，其余区域结算毛利率仍有所承压；公司归母净利润为61 亿元，同比减少35.1%，低于我们预期，主要因公司投资收益同比减少32亿、资产减值损失和信用减值损失合计同比增加33 亿，资产减值准备计提充分。

23 年Q1 结算节奏稳健，投资收益下滑：23 年一季度，公司实现营收143.6 亿元，同比增长7.5%，结算进度保持稳健；综合毛利率为17.5%，同比减少2.2pct，小幅承压；归母净利润为5.1 亿元，同比减少18.9%，主要因毛利率下滑、对联/合营公司的投资收益出现亏损等因素影响。整体上，毛利率边际压力逐步降低。

投资量入为出，聚焦补充核心土储：22 年，公司新拿地总价368 亿元，新增土储建面248 万平米，拿地强度为16.5%，保持量入为出。截至22 年末，公司总土储5182 万平米，其中权益土储占45.3%，一二线城市土储占71%。23 年1-4月，公司于上海、杭州等城市新拿地总价87.8 亿元，加强聚焦高能级城市。

保持销售竞争力，销售企稳回升：22 年，公司实现销售额2218 亿元，同比减少22.6%，在深圳、上海、南京等地销售市占率位居当地前列。据克而瑞数据，23年1-4 月，公司实现销售额591 亿元，同比增长1.9%，销售情况逐步改善。

财务运营稳健，信用保持稳定：截至22 年末，公司三道红线指标保持绿档；有息负债总额为1152 亿元，同比下降8.3%，合理优化财务杠杆，短债占比为35.9%，融资期限结构存在优化空间；剩余银行授信额度1635 亿元，银行借款渠道便利。22 年，公司综合融资成本为4.53%，信用保持稳定。

盈利预测、估值与评级：考虑公司22 年销售与拿地减少，以及毛利率仍有所承压，我们下调公司23-24 年的EPS 预测为1.57 元（下调32.5%）、1.75 元（下调26.4%），新增公司25 年EPS 预测为1.97 元，当前股价对应公司23-25 年PE 分别为5.2/4.7/4.1 倍，公司深耕一二线城市多年，销售边际改善，核心土储充裕，财务运营稳健，信用保持稳定，维持“买入”评级。

风险提示：新拿地与销售不及预期，项目交付不及预期，市场下行超预期等风险。

关键词