4月房地产行业国家统计局数据点评报告：弱复苏下紧平衡 冷热分化供给侧继续出清

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2023 年5 月16 日，国家统计局发布2023 年1—4 月份全国房地产市场基本情况。

投资要点

销售面积紧平衡，销售均价推升销售金额增长统计局公布房地产销售数据：1-4 月累计销售面积3.76 亿平，同比-5.36%（2022 年数据经调整后同比降幅-0.4%），销售金额3.98 万亿元，同比+8.8%，销售单价10561.7 元/平方米，同比+11.15%。4 月单月销售来看，销售面积7690 万平，同比-11.8%，销售金额9205 亿元，同比+13.15%，单月销售金额11969.53 元每，同比+28.34%。2023 年销售面积绝对数值自2 月以来累计数据和单月数据均低于2022 年，而销售均价同比显著增长，商品房销售金额实现同比正增长通过价拉动而不是量来拉动，我们认为这说明房地产销售目前处于紧平衡，需求量缩减的同时供给同时缩减，维持价格稳中有升。

竣工仍为主旋律，新增货值相关数据走弱

房地产开发投资数据方面来看，1-4 月累计竣工面积2.37 亿平，同比+18.8%，增幅扩大4.1 个百分点；累计新开工面积为3.12 亿平，同比-21.2%，降幅扩大2 个百分点。如我们先前房地产研究框架所示，新开工增速下行而竣工面积增速上行，会导致竣工面积增速下行。2023 年前四个月累计施工面积同比增速-5.6%，降幅继续扩大。我们认为，如果今年土地购置面积和新开工面积同比增速难以转正，那么施工面积降幅会持续扩大。施工面积对应的建筑工程占房地产开发投资额约60%，土地购置金额占比约20%。房地产开发投资额主力贡献指标增速维持负值，我们认为开发投资额增速2023 年大概率会继续为负。2023年前四个月房地产开发投资完成额同比增速-6.2%，较1-3 月累计降幅扩大0.4个百分点。

土拍市场冷热极度分化，总量不足

4-5 月上海、厦门土拍陆续结束。上海2023 年首轮土拍供地19 宗地块，全部出让成功，其中有15 宗溢价成交，4 宗底价成交，土地出让金518.83 亿元，平均溢价率为7.33%。厦门出让3 宗住宅用地，2 宗封顶触发摇号，五缘湾地块参拍房企达到88 家，溢价率12%，体育公园地块参拍房企达34 家，溢价率12.2%。根据克而瑞数据，2023Q1 土地成交面积同比-32%，创下2010 年以来全国土地交易规模的新低。核心城市例如上海、厦门、杭州、苏州、南京等热点城市核心板块的土地出让溢价率水平有所回升。我们认为，2023 年土地市场一方面受预供地新规影响，另一方面受销售终端市场冷热不均影响，整体呈现冷热分化而总量不足的情况，该现象会继续影响新开工面积总量，进而使得新开工面积同比增速持续为负。

个人按揭贷款仍是房地产开发到位资金主力，国内贷款力度仍不足2023 年1-4 月国内贷款累计金额6144 亿元，同比-10%，较1-3 月降幅扩大1个百分点；个人按揭贷款8222 亿元，同比+2.5%，增速由负转正；其他资金累计26034 亿元，同比+2.59%，增速由负转正。结构上来看，国内贷款占资金到位总金额14%，自筹资金占比18%，其他资金占比58%，总计占比达到90%。

虽然2022 年地产融资三支箭政策陆续释放，但从房地产开发到位资金情况来看房企国内贷款金额到位增速并未出现显著变化。

投资建议

从统计局1-4 月来看，我们认为2023 年上半年房地产需求修复仍有一定压力，五月和六月销售面积应该较四月会有回升，因为六月是房企冲销售的关键时点。

行业整体供需在区域上会延续分化格局，低线城市维持紧平衡状态，高线城市修复韧性保持现状。我们认为2023 年部分已出险房企实现困境反转难度较大，但行业整体供给侧结构仍然呈现出持续优化的趋势，看好三条主线1）收益供给侧出清的代建龙头：绿城管理控股；2）中介龙头：贝壳；3）收益供给侧结构优化的房企：招商蛇口、华发股份、中国海外发展、华润置地、越秀地产。

风险提示

二手房抛压持续存在影响二手房价，进而影响新房房价。

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