房地产及物管行业周报：杭州限购政策再放松 市场成交环比下降

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政策面：住建部制定物业企业红黑名单，各地需求端政策放松持续。中央：1）住建部：印发《2023年信用体系建设工作要点》，建立健全信用管理制度，制定物业服务企业红黑名单制度；2）央行：发布中国金融稳定报告，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。各地：1）营口市、银川市进一步优化公积金贷款方案，提高了公积金的支持力度；2）鹤壁市加大购房补贴力度，住博会期间购买参展企业商业房和商品住宅的购房群众，可凭本人身份证、首付款发票、备案后的商品房买卖合同享受购房补贴；3）杭州市放宽限购范围，继宁围街道放松限购后，萧山区闻堰街道加入放松限购区域。

基本面：本周新房、二手房市场环比均下降，新房市场二线城市环比下降，二手市场各线城市环比均下降。本周30大中城市商品房成交面积303万平，环比-104.2%，环比增速较上周下降143.8pct；同比+18.0%，同比增速较上周下降14.4pct。新房市场分线城市来看，本周一、三线城市成交面积环比上升，二线城市环比下降。18城二手房成交面积180平，环比-11.0%，环比增速较上周下降201.0pct，同比+43.3%，同比增速较上周下降1.5pct。二手房市场分线城市来看，本周一、二、三线城市成交面积环比均下降。

板块行情：本周SW房地产下跌3.96%，房地产跑输大盘4.13pct，表现弱于大市。恒生指数下跌0.90%，恒生地产建筑业下跌3.79%，房地产跑输大盘2.89pct，表现弱于大市。恒生物业服务及管理下跌4.59%，恒生物业服务及管理跑输大盘3.69pct，表现弱于大市。

本周观点：本周杭州再次放宽限购条件，是继杭州市4月13日之后再一次放松限购条件，我们认为核心城市在需求端政策放松仍有空间。本周新房及二手房成交面积环比均有所下降，且根据国家统计局数据，4月单月销售销售面积7690万平，同比-11.8%，销售金额9205亿元，同比+13.15%我们认为，虽然市场回暖趋势有所减缓，但我们认为整体购房热度未出现明显波动，复苏趋势仍然持续。整体来看，2023年上半年房地产需求修复仍有一定压力，但因为五月和六月是房企冲击销售规模的关键时点，五月和六月销售面积可能较四月会有所回升。根据克尔瑞数据，从商票逾期增量看，4月末环比净增加76个商票逾期的项目公司，4月当月新增逾期项目公司118个，环比减少38.5%，主要原因一方面2021年末供应商开始停止接收风险房企商票，另一方面当前房企销售复苏推动房企资金界面改善。我们认为，商票逾期公司持续增多表明当前房企的信用风险仍未完全解除，已出险房企仍是目前行业信用风险的主要载体，但单月逾期公司增加数量呈现逐渐减少的趋势，随着保交楼政策的逐渐落实+供需两端相关政策的持续出台+叠加销售市场复苏，我们认为房企的信用风险有望逐渐化解。

我们继续看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。

风险提示：1）房企开发资金到位速度不及预期；2）融资实质进展不及预期；3）行业回暖速度不及预期。

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