2023年5月房企销售融资数据点评：销售环比继续回落 债券发行保持低位

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百强销售：百强 房企1-5月累计销售金额同比增速放缓至8.15%，单月环比下降14.47%，连续第2 个月回落。2023 年1-5 月百强房企累计销售金额为28548.00 亿元，同比上升8.15%，累计同比增速相比4 月的8.74%有所放缓。百强房企单月全口径销售金额为5491.70 亿元，同比上升5.77%，连续4 个月保持正增，但与2-4 月相比同比增速也明显放缓。5 月单月环比下降14.47%，为2 月以来连续第2 个月环比回落。5 月销售回落至低位，我们认为主要原因可能在于：1）积压需求释放后，市场热度继续回落，2）“五一”假期前后市场活跃度不足，房企推盘意愿有所降低。

分梯队来看，TOP21-50 与TOP51-100 的尾部梯队房企当月销售额同比再度转为负增，中部梯队单月销售额同比增速明显放缓。1-5 月，TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/TOP21-50/ TOP51-100 房企累计销售金额同比增速分别为9.45%/ 30.46%/ 21.19%/ -1.99%/ -8.45%。当月销售金额同比9.43%/ 18.14%/ 6.83%/ -1.11%/ -2.23%，增速较上月变化-19.4/ -44.4/ -33.8/ -21.8/ -17.0pct。入榜门槛方面，TOP50 门槛同比下降，TOP5、TOP10、TOP20 与TOP100 全口径累计销售额入榜门槛同比上升。1-5 月TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100 累计全口径销售金额入榜门槛分别为1399/776/ 354/ 144/ 54 亿元，同比增速44.96%/ 31.45%/ 3.44%/ -16.87%/ 10.91%。权益口径来看，TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100 入榜门槛分别为1078/ 502/ 243/96/ 36 亿元，同比增速分别为84.61%/ 24.42%/ 3.10%/ -11.64%/ -3.76%。集中度方面，2023 年1-5 月，TOP5 与TOP11-20 权益累计销售额占比环比提升，与去年同期相比，权益销售额向头部与中部梯队集中。TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/TOP51-100 房企占百强房企累计权益销售金额比例为30.27%/ 15.06%/ 17.63%/22.17%/ 14.86%，分别变动+0.31/ -0.22/ +0.15/ +0.00/ -0.24pct。操盘合作方面，1-5月百强房企操盘金额/全口径金额为88.81%，环比下降0.10pct，同比上升0.78pct。

今年1 月以来操盘占全口径销售额比例环比持续下降，但与去年同期相比仍保持高位。而权益金额/全口径金额为70.53%，环比下降0.36pct，同比上升0.57pct。

5 月多数房企单月销售额环比回落，累计销售额同比负增房企数量增加。从5 月环比指标来看，多数房企单月销售业绩环比下降。百强中有73 家企业单月销售额环比下降，其中44 家环比增速在-30%至0%之间，29 家5 月销售额环比降幅超过30%。从1-5 月累计同比指标来看，两年均上榜的百强房企中，有37 家销售额相比于去年同期增长，另有39 家房企累计同比下降。国央企优势仍在，销售额累计同比增速均值略有降低。Top40 房企榜单中，国央企累计销售额同比增速均值为57.74%，民企均值为1.46%。国企方面，19 家国央企中有16 家累计同比正增，保利置业、国贸地产、越秀地产增速超过100%。民企方面，12 家民企中滨江集团、伟星房产、卓越集团、龙湖集团和美的置业5 家累计同比正增，其他民营房企累计同比下滑。部分区域型民企表现突出，出险房企销售额同比跌幅较大。

融资：5 月房企发债规模处在年内低位。5 月房企境内外债券融资规模496.91 亿元，环比下降28.72%，同比下降16.56%。其中，境内债发行275.22 亿元，同比下降43.74%。境外债发行221.69 亿元，同比上升108.47%。品种方面，各类境内债券发行规模均环比下降。

5 月境内债平均期限延长，发行利率环比下行，降至年内较低水平。5 月房企发行境内债加权平均期限6.08 年，环比上升0.22 年。境内债加权平均利率3.26%，环比下降42bp，发行利率降至年内较低水平。境外债方面，境外债券期限环比延长、利率下降。分上市情况来看，5 月A 股上市房企发行境内债114.85 亿元，同比下降21.07%。非A 股上市房企发行境内债160.37 亿元，同比下降53.34%，同比跌幅扩大。发行主体方面，5 月国有房企发债230.22 亿元，同比下降49.9%，平均期限6.77年，环比上升0.9 年，平均利率3.20%，环比下降48bp。民企发债规模25.00 亿元，规模略高于2022 年月度均值（23.72 亿）。5 月碧桂园发行了2 笔面额合计17 亿的2年期中票，利率分别为3.80%、3.95%；新希望五新实业发行了1 笔面额8 亿的3 年期中期票据，利率4.10%。

5 月房企境内债实质违约事件增加。5 月无境外债违约事件。境内债方面，共有10 笔境内债展期、3 笔债券实质违约。与4 月相比（4 例展期、1 例实质违约），5 月境内债实质违约事件数量再度增加。债务到期压力方面，截至2023 年5 月31 日，房企6-9 月债务到期规模分别为731.33 亿元、1008.19 亿元、839.28 亿元、1008.48 亿元，7-9 月偿债规模较高。

核心城市基本面仍有支撑，关注6 月半年冲刺节点销售表现。我们认为销售复苏强度分化或将是今年房地产行业的主旋律，全国市场的整体销售可能继续呈现弱复苏态势。头部国央房企销售与融资具备较大优势，小型房企和民营房企表现依然承压。

投资逻辑方面，我们建议重点聚焦在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强，并且估值处于近一年以来底部区间的优质国央房企，如招商蛇口、保利发展等。

风险因素：房地产政策放松不及预期。疫情反复导致销售表现不及预期。

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