央行动态跟踪系列1：降息15BP：及时雨到来

7月14日，央行发布会提到“房地产市场供求关系已发生深刻变化”，7 月24 日，政治局会议通稿中，删除 “房住不炒”，进一步重申“房地产市场供求关系已发生深刻变化”“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。我们认为从三个方面来阐述：1）地产供需变化指什么？2）政策优化有哪些路径和幅度？3）对债券市场的影响？

(资料图)

房地产正在经历什么？

需求端来看，地产销售量价齐跌，市场交易情绪转弱，二季度房价呈明显调整态势，伴随着的是居民中长期贷款出现大幅缩水，提前还贷现象加剧。供给端来看，房企拿地积极性有赖于房地产市场销售的改善，在销售端修复力度不足的背景下土地市场成交表现低迷，房企拿地疲软。

地产供需变化是指什么？

我们认为地产的供需变化主要有三个长期因素和两个短期因素。长期因素一：新增人口加速下降，以及连带的结婚人数和出生人口带来的婚房、学区房减少；长期因素二：各大型城市人口流入情况也出现逆转；长期因素三：地产库存仍处高位，很多城市狭义库存虽然不高，但是广义库存比较高；短期因素一：企业金融条件与资产负债表受损，导致企业的销售-新开工循环受到阻碍；短期因素二：居民实际收入和收入永续增长预期削弱，受制于经济本身的复苏活力。

政策优化有哪些路径和幅度？

过去购房的限制性政策有哪些？1）首付比例；2）较高的房贷利率和加点；3）大型城市的限购限售、认房认贷、税费等因素。

因城施策上，我们认为大部分二线及以下城市的首付、二套等政策再放开的空间已经不大。考虑到已经放开的和上述的长期因素，二线以及二线后城市限制性政策确实不多，主要的弹性在于一线城市限购限贷的打开上，限贷的可能性打开比限购更容易，比如认房认贷方面。

是从利率还是从购买难易程度的角度上出发？我们认为前者对债券是利好，后者对债券短期是利空。前者的空间比较大，后者除了一线城市以外空间比较小。历史上也存在房贷利率打七八折的情况，目前房贷利率的折扣幅度距离历史高点还有较大距离。

对债券市场的影响？

我们认为当前驱动债券市场的因子一方面是投资人对经济的预期，另外一方面是负债端的稳定程度。如果不能改变企业的贷款活期化、以及居民的收入储蓄化行为，经济预期的博弈对市场的影响将在有限的10BP 以内。

另外限制性政策打开对房地产市场预期形成企稳的作用，但是目前的长期因素中可见，仅靠一线城市的限制性政策打开对于全局影响不大，全局影响更大的还是广谱利率接力式的下行。债券牛市的基础仍然牢靠，降息对市场更多的是总体资产利率下行压倒宽信用的影响。从银行资产比价的角度来说，存量和增量房贷利率下调进一步提升了债券资产的性价比，且目前信贷节奏下滑明显，银行间资金较为充裕，或可推动银行配债力量。政策扰动下债市短暂调整后，将继续走入牛市局面。

风险提示

1、影响地产的长短因素扭转；

2、央行超预期收紧货币政策。

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