上海临港(600848)：依托核心能力 战略深耕区域

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公司公告新获取一宗土地，位于滴水湖片区的核心区位，商业部分具备增值潜力，住宅部分盈利空间充裕。公司是真正致力于提升园区运营效率，服务实体经济的园区开发企业，即便获取项目中有部分住宅用地，也是作为产城融合下的生活配套。公司聚焦大上海区域，布局五大新城，积累大量优质园区资产，收入和利润结构不断优化，在建项目规模和土地储备充足，未来收入和业绩增长可期，也有望受益于C-REITs 市场的发展，打通资产退出渠道，增厚业绩，加快资金回流，提高公司净资产收益率。我们给予公司2023 年421 亿元的目标市值，对应目标价16.7 元/股的目标价，维持“买入”评级。

公司公告在滴水湖金融湾新获取一宗土地。2023 年7 月，公司公告获取临港新片区一宗土地，由PDC1-0103 单元B05-01 地块和DSH-04 单元C07-01 地块组成，合计规划建筑面积52 万平，土地总价39 亿元，楼面价7481 元/平。土地规划文件显示，该地块位于滴水湖金融湾以北，靠近环湖北三路，距离滴水湖不足2 公里，距离滴水湖地铁站3.6 公里，地理位置十分优越。

我们认为公司会延续历史经验，部分回流现金部分持有出租，不断扩大核心资源组合。根据地块规划文件显示，B05-01 地块为C2 和C8 混合用地（C2 占比不超过35%），即主要为商业服务业用地和商务办公用地，计容建筑面积为33万平，地下建筑面积10 万平，未来计划引入商业、服务业、旅馆业、金融、保险、证券、咨询等行业。C07-01 地块为R3 住宅用地，计容建筑面积为19 万平，地下建筑面积8 万平，建设住宅不得低于1573 套。地块主要规划为高层住宅，根据中指数据，周边项目售价普遍位于31000 元/平-34000 元/平之间。

公司增厚资源储备不是靠踩点周期，而是靠做实产业和区域。从表面上看，公司新增的土地储备和以往一样，具有获地成本低、规划条件好和重估价值高等特点，这似乎表明公司拿地眼光好。然而，我们认为“功夫在诗外”，公司持续增持核心资源的关键，在于强大的产业孵化和片区营造能力。以上海临港片区为例，滴水湖畔最初并非由公司开发的一些项目，其产业运营招商表现确实不如公司开发的项目。而临港新城的崛起，既推动了公司的发展，也和公司的能力密切相关。公司本质上不是靠开发赚钱的企业，而是靠产业可持续发展推动可持续运营的平台，获取可持续的租金收益。2022 年，公司下属园区内企业固定资产投资同比增长50%，纳税总额同比增长12%。

经营性业务不断发展，REITs 完善投融管退闭环。截至2022 年末，公司租赁和其他经营服务类业务收入占比45%，毛利占比58%，经过多年发展，公司收入和利润结构发生根本性变化。截至2023 年一季度，公司出租物业规模达到304万平。我们注意到，当前REITs 市场已经触底反弹，母公司临港集团关联的REITs平台底层资产质量不错，未来公司依托REITs 市场打造投融管退业务模式可以期待。

风险因素：公司部分园区尚未达到成熟期，租金表现波动风险；公司围绕园区产业的部分基金投资和投资可能出现损失的风险；宏观经济下行超预期，园区租赁需求减弱的风险。

盈利预测、估值与评级：公司是真正致力于提升园区运营效率，服务实体经济的园区开发企业，即便获取项目中有部分住宅用地，也是作为产城融合下的生活配套。公司聚焦大上海区域，布局五大新城，积累大量优质园区资产，收入和利润结构不断优化，在建项目规模和土地储备充足，未来收入和业绩增长可期，也有望受益于C-REITs 市场的发展，打通资产退出渠道，增厚业绩，加快资金回流，提高公司净资产收益率。我们通过参考C-REITs 市场的现金分派水平和估值水平、公司全资子公司引战估值和可比公司（如张江高科，Wind 一致　　预期）PE 估值，三种估值方式对公司进行估值，给予公司2023 年421 亿元的目标市值，对应16.70 元/股的目标价，维持“买入”评级。

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