中信建投商贸零售行业深度报告：消费基础设施REITS东风将至 助力价值重估和业态升级

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核心观点

中国消费基础设施REITs 发行宏观条件及政策要素均已齐备，消费基础设施REITs 蓄势待发。百货购物中心、农贸市场、家居卖场是本次扩容的重要业态。百货购物中心已经步入成熟期，商业物业存量面积庞大，行业增长逻辑将变为更加注重存量面积的深度运营，发行REITs 助力物业方转变为运营方，充分发挥专业运营能力，同时促进原有物业价值重估和发展更具成长性业态。农贸市场为主要批发零售渠道之一，战略价值重大，但是建设程度不足，发行REITs助力快速补齐基础设施不足短板，保障其战略地位。非标体验式决定家居卖场重要地位，家居卖场需要积极推进数字化，响应消费趋势和产业趋势变化， REITs 发行将助力家居卖场积极推进数字化。

摘要

消费基础设施注入新动力，C-REITs 市场建设更上层楼。日新港等亚太成熟市场均在宏观经济下行期推出REITs，将其作为盘活存量资产、化解风险和提振经济的重要举措，且均以模式成熟、存量丰富的商业REITs 作为首发业态。中国大陆消费基础设施REITs 发行宏观条件及政策要素均已齐备，消费基础设施REITs 蓄势待发，助力企业实现新发展模式转型和多样化经营目标。

消费基础设施优质物业存量规模庞大，价值有待开发：

1、百货购物中心：百货购物中心已经由快速发展期步入成熟期，商业物业存量面积庞大，行业增长逻辑将变为更加注重存量面积的深度运营。截至2022 年末，中国购物中心存量项目达5685 个，体量接近5 亿平方米。

2、农贸市场：高层级的农贸市场往往具备超市不具备的广泛区域辐射力，是其他零售点的供应源，也是特殊时期保证基本民生需求的关键供应源。农贸市场建设仍然有待完善：（1）冷链基础设施建设不足。（2）产销能力不匹配。（3）区域分布不均衡。

3、家居卖场：家居行业覆盖广泛、产业链条长、销售规模庞大，产品属性决定线下家居卖场是重要的流通渠道。美凯龙、居然之家、富森美分别拥有640.4 万、111.17 万、超过110 万平方米自有物业面积。

投资建议：我们梳理了房地产和零售代表性企业在手消费基础设施物业并以P/FFO 对其估值，自有物业价值有望达到公司总市值的50%以上，部分公司在手物业估值超过其当前总市值。房地产方面，推荐深耕商业赛道的龙头房企，A 股：万科A、新城控股、金融街、建发股份，港股：华润置地、中国海外发展、龙湖集团。零售方面，推荐各细分业态龙头：百联股份、居然之家。

风险提示：REITs 政策出台不及预期、REITs 项目审批及发行进展不及预期。

关键词