住建部、央行、银监会支持住房需求政策点评：三部门积极支持住房需求 力求促进房地产市场企稳回升

【资料图】

事件：

1 月5 日，住建部部长倪虹在接受总台央视记者的专访中指出，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。 以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。着力化解房企风险，提高住房建设标准，为房屋提供全生命周期安全保障。合力整治房地产市场秩序。我对2023 年住房城乡建设工作还是充满信心，我对房地产市场企稳回升，我还是很有信心。

1 月5 日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。如果以上城市后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

点评：

住建部支持合理需求、未提房住不炒，着力化解房企风险，力求促进市场企稳回升。1 月5 日，住建部部长倪虹在接受总台央视记者的专访中指出：1）大力支持首套、合理支持二套：对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持；表明对刚需和改善需求的进一步支持；2）强调支持换房需求，但未提及房住不炒、更合理界定炒房需求：以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间；预计后续对于合理的换房需求也会给予政策支持；3）着力化解房企风险，促进房地产市场企稳回升：着力化解房企风险，提高住房建设标准，为房屋提供全生命周期安全保障，合力整治房地产市场秩序。对房地产市场企稳回升还是很有信心。总体而言，本次住建部对房地产行业的支持表态是近几年中最积极的一次，预计后续将有更多房地产支持政策推出，从而推动房地产行业企稳回升并健康稳定发展，稳经济必须稳房地产。

央行银保监延期首套房贷利率不设下限政策并扩大范围执行，预计超38 城将受益。1 月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，在22 年9 月29 日《阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》的基础上，主要做出3 方面调整：1）政策放松时间动态延期：去年9 月的房贷利率优惠政策放松至2022 年年底，而本次指出自2022Q4 起，各城市每季度末对当地房价持续动态评估，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，从而决定政策放松持续期，总体而言本次政策放松时间将有所延长；2）评估标准细化并动态评估：对于符合标准的城市，如果后续评估期内房价环比和同比连续3 个月均上涨，则应自下一个季度起恢复房贷款利率下限；考虑到连续三个月房价环比同比连续上涨目前来看较难实现，也就意味着本次政策放松时间将相对更长；3）超38 个城市满足条件：我们统计1 月符合房价环比、同比连续下降的城市38 个，较9 月末符合标准城市23 个增加15 个；其中二线城市15 个，包括天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、福州、厦门、郑州、武汉、南宁、唐山、无锡、温州，考虑到70 城之外其他城市房价统计数据不可得，实际符合条件而能享受房贷利率下限放开政策的城市将显著超38 个，这将带动房贷利率持续下行，提振需求端信心。

投资分析意见：三部门积极支持住房需求，力求促进房地产市场企稳回升，维持“看好” 评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4 亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A,建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H 股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，建议关注： 招商积余、万物云。

风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

关键词 企稳回升 房地产市场 建议关注