房地产行业跟踪报告：“四项行动”精准发力 保行业 更要保主体

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1 月10 日,人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,研究部署落实金融支持稳增长有关工作。1)要有效防范化解优质头部房企风险,实施改善优质房企资产负债表计划,聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间。2)会议强调,要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具,积极提供配套融资支持,维护住房消费者合法权益。3)要落实好16 条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施,用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),保持房企信贷、债券等融资渠道稳定,满足行业合理融资需求。4)要因城施策实施好差别化住房信贷政策,更好支持刚性和改善性住房需求,加大住房租赁金融支持,做好新市民、青年人等住房金融服务,推动加快建立“租购并举”住房制度。

(一)本次会议针对“聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企”提出了改善其资产负债表计划的“四项行动”。具体而言:

我们认为,该计划中的“四项行动”中的“资产激活”是指:盘活优质房企的各类资产,促进其开发贷、按揭贷总额稳中有升,有序推动收并购业务和保交楼资金到位。由此我们判断2023 年行业房价\销售额\开发投资增速有望保持稳定,竣工\施工增速有望积极修复。

我们认为,该计划中的“四项行动”中的“负债接续”是指银行不能随意停贷、抽资,加快清理出险房企的负债,从而保证开发的持续性和企业的正常经营。 由此我们判断2023 年优质房企将获得更优的政策环境,出险房企负债清理将加快,从而有助于行业摆脱困境,进入良性循环发展阶段。

我们认为,该计划中的“四项行动”中的“权益补充”是指积极支持优质房企进行股权融资、股权质押等业务,促进其资本金充足和资金状况的稳健。由此我们判断2023 年优质房企的低成本的股权融资有望提速,这将进一步化解其融资困境,促进社会资本和资本市场参与解决房企资金困难的问题。

我们认为,该计划中的“四项行动”中的“预期提升”是指恢复市场主体的信用,稳定市场预期和销售恢复的预期,促进房地产市场良性复苏。由此我们判断2023 年优质房企的融资信用将进一步增强,缓解房企股权质押的相关风险,促进未来房企再融资进入常态化和体系化阶段。

投资建议:给予行业“优于大市”评级。综上所述,我们认为行业政策整体将逐步向好,企业将从规模转向质量发展,而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在,相关企业将获得供需改善下的成长机会。

建议关注:1)开发类:A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团;H 股-中国海外发展、碧桂园、旭辉控股集团;2)商住类:华润置地、龙湖集团、新城控股;3)物业类:碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、招商积余、新大正;4)文旅类-华侨城A 。

风险提示:行业面临调控风险和基本面下行风险。

关键词 资产负债表 股权质押 股权融资