房地产行业：不足的收缩

【资料图】

本报告导读：

若政策改善并带来基本面修复，依靠较高的杠杆，房企会加快资产流动，而近期，部分房企却表现出资产减少流动的预期，反应的是当前政策的不足和远期的乐观预期。

摘要：

近期政策再次频出，尤其是金融手段，对支持房企带来了更多的预期。根据新华社报道，近期有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，从4 个方面、共计21 项内容助力房企。是在2022年11 月房企侧政策之后，又一次值得预期的重大改善。同时，央行在新闻发布会上，也提到了将会有新的结构性金融工具，来支持房企的发展。整体来看，力求达到房企修复的决心依然明确。

然而，从房企侧实际来看，较以往减少推盘反而成为了近期的主要选择，尤其是部分民营企业。正常情况下，当市场有改善的情况下，房企会加快资产周转，通过更高的周转、更高的杠杆来完成ROE 的提升，也能实现利润更快速的增长。然而，当前并没有出现这类情况，反而部分房企出现收回加速推盘的计划，以更加“谨慎”的态度对待。

这本质是对当前基本面的不确定和偏悲观判断、和对未来有所好转的期待。考虑到2022 年房价的下行，部分房企将在2022 年面临较大的资产缩水，且出现较多项目处于亏损状态的情况。

这背后的主要原因，仍然是近期的政策对基本面的改善作用有限，使得房企在做测算时，仍然处于并不有利的局面，这是政策方向已然转变、但力度有所不足带来的房企主动收缩。既然政策方向已经转变，则未来处于上行的预期变得强烈，而现实却是部分房企仍处于亏损和缩表阶段，如是，在确定下限的情况下，将资产留在可能改善的下半年来流转，变得更为合理。

若这样的预期成为更强的一致预期，反而可能导致预期的兑现度下降，而短期政策不足带来的基本面下降，反而可能成为未来预期的不稳定因素，需求侧政策仍然是最核心变量。无论是实体经济、还是资本市场，楼市在下半年修复都成为了一致预期，反而，我们认为在当前力度并不充分的时候，若对未来又有较好的预期，则更加容易出现不及预期之后的再次风险释放和放大，成为较大的不确定性因素。而其中，需求侧政策、而非供给侧政策，才是当前的核心，继续选择历史包袱小、且有信用能力的房企。我们推荐龙湖集团、建发股份、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等，同时，一些小参与者和新参与者也在奋力改进自己产品，受益中交地产等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

关键词 的情况下 市场需求 资本市场