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房地产行业:不足的收缩

2023-01-15 13:11:45 来源:国泰君安证券股份有限公司


【资料图】

本报告导读:

若政策改善并带来基本面修复,依靠较高的杠杆,房企会加快资产流动,而近期,部分房企却表现出资产减少流动的预期,反应的是当前政策的不足和远期的乐观预期。

摘要:

近期政策再次频出,尤其是金融手段,对支持房企带来了更多的预期。根据新华社报道,近期有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》,从4 个方面、共计21 项内容助力房企。是在2022年11 月房企侧政策之后,又一次值得预期的重大改善。同时,央行在新闻发布会上,也提到了将会有新的结构性金融工具,来支持房企的发展。整体来看,力求达到房企修复的决心依然明确。

然而,从房企侧实际来看,较以往减少推盘反而成为了近期的主要选择,尤其是部分民营企业。正常情况下,当市场有改善的情况下,房企会加快资产周转,通过更高的周转、更高的杠杆来完成ROE 的提升,也能实现利润更快速的增长。然而,当前并没有出现这类情况,反而部分房企出现收回加速推盘的计划,以更加“谨慎”的态度对待。

这本质是对当前基本面的不确定和偏悲观判断、和对未来有所好转的期待。考虑到2022 年房价的下行,部分房企将在2022 年面临较大的资产缩水,且出现较多项目处于亏损状态的情况。

这背后的主要原因,仍然是近期的政策对基本面的改善作用有限,使得房企在做测算时,仍然处于并不有利的局面,这是政策方向已然转变、但力度有所不足带来的房企主动收缩。既然政策方向已经转变,则未来处于上行的预期变得强烈,而现实却是部分房企仍处于亏损和缩表阶段,如是,在确定下限的情况下,将资产留在可能改善的下半年来流转,变得更为合理。

若这样的预期成为更强的一致预期,反而可能导致预期的兑现度下降,而短期政策不足带来的基本面下降,反而可能成为未来预期的不稳定因素,需求侧政策仍然是最核心变量。无论是实体经济、还是资本市场,楼市在下半年修复都成为了一致预期,反而,我们认为在当前力度并不充分的时候,若对未来又有较好的预期,则更加容易出现不及预期之后的再次风险释放和放大,成为较大的不确定性因素。而其中,需求侧政策、而非供给侧政策,才是当前的核心,继续选择历史包袱小、且有信用能力的房企。我们推荐龙湖集团、建发股份、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等,同时,一些小参与者和新参与者也在奋力改进自己产品,受益中交地产等。

风险提示:政府重新放开前融再走土地金融模式,市场需求加速下行。

关键词 的情况下 市场需求 资本市场

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