房地产行业研究周报：地产板块中小市值投资逻辑初探-全球热资讯

投资摘要：

每周一谈：地产板块中小市值投资逻辑初探

当前土地市场收缩，销售面积与拿地面积比例达到历史高位。销售不佳以及房企资金紧张双重影响影响下，2022 年部分房企拿地收缩，引发行业格局变动。

【资料图】

一方面商品房市场销售不佳限制了房企拿地意愿，另一方面，部分民营房企出现债务危机，资金周转不畅之下无法拿地，土地市场随着需求端的减弱快速降温；随着土地市场变化，行业未来格局也将随之变化，部分房企将弯道超车。

从2022 年1 月销售变动来看，土地市场拿地规模变动及房企自身债务违约事件的影响已经在销售端开始显现。根据克而瑞1 月房企全口径销售排行榜数据，房企销售排名出现较大变动，具体特征表现为：

TOP10 房企格局变动：保利发展荣登规模榜首，碧桂园跌至第3 位，绿城、绿地、金地、融创跌出TOP10，华发、滨江、建发成为TOP10 新面孔；? 民企普遍下行，国企稳中向上：保利、华润、华发、建发、越秀、金融街等国企排名上升，除滨江、美的、卓越等民企外，多数民企销售排名下滑；? 腰部房企格局变化较大：排名变动在20 位以上房企普遍位于TOP30 以下规模房企，这部分房企在1 月普遍销售规模差距不显著，未来仍需持续观察。

销售规模的变动一定程度反应了土地市场的变化。从2023 年1 月销售排名变动反观2022 年土地市场房企动作，销售排名大幅提升的房企，多数均在土地市场表现相对积极，从土地市场到销售市场快速的逻辑传导原因有三：

行业周转速度提升，拿地向销售可实现快速转化，影响销售规模变动；? 拿地规模收缩的房企部分存在经营问题：部分拿地收缩房企存在资金问题，拿地不佳与销售规模收缩均是房企资金紧张的体现；? 不拿地房企在手货值质量不佳，销售自然存在困难：经历一年半的销售去化，销售出现下滑是在手货值能级下降的自然表现。

随着格局发生变动，行业格局变动催生的行情逻辑已得到一轮验证。回顾2022年，在A 股及H 股房企中，建发国际、越秀地产、滨江集团、华发股份四只个股涨幅分别领跑各自板块，从拿地扩张到销售扩张的逻辑得到市场认可。

市场的积极反馈意味着格局的变动代表着市场关心的方向，在这一逻辑下，我们认为2023 年可以更进一步下沉积极关注中小市值国企布局机会，原因如下：

第一梯队的格局变动逻辑预期差已减小：虽然后续存在预期验证的利好，并将转为中长期的向上推动，但第一轮最大幅的上涨空间已在交易中释放；? 商品房市场的空间仍有待填充：2023 年销售规模将保持稳定，但土地市场中民企退场、城投承托仍未消退，中型房企在土地及销售市场有扩张机会；? 机遇的把握：当前从土地市场观察，中小上市房企拿地相对谨慎，主要受商品房市场销售不佳影响，随着商品房市场复苏，我们认为留存有拿地实力的中小型上市房企有进一步施展拳脚的空间，规模及市场占位提升值得期待。

数据追踪（2 月6 日-2 月12 日）：

新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为+34pct、-19pct，一线城市+45pct，-18pct，二线城市+20pct，-21pct，三线城市+67pct，-13pct。

二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比+103pct，累计同比+2pct。

土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-17pct，成交建筑面积累计同比+32pct，成交金额累计同比+22pct，土地成交溢价率为4.15%。

城市行情环比：北京（+50pct），上海（+83pct），广州（+10pct），深圳（+33pct），南京（-6pct），杭州（+10pct），武汉（+30pct）。

投资策略：建议关注经营稳健龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注经营状况改善的民企，以及中小市值地方国企的布局机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。

关键词 土地市场 上市房企 建筑面积