银行：按揭提前还贷影响几何?

投资建议

我们估算2022 年按揭提前还贷规模可能有所增加，主要由于居民收入预期低迷以及投资回报率下降导致的去杠杆行为。直接大幅降低存量按揭利率可能对银行利润造成较大影响，随着稳增长、稳地产政策改善预期，并加强资金用途监管，提前还贷规模可能减少。长期按揭贷款增速告别高增长，信贷结构调整较慢的银行可能面临营收压力，对公专业服务能力强、财富管理收入具有成长性的银行有望保持长期竞争优势，包括宁波银行，招商银行等。

理由

(资料图片)

按揭负增长的背后：提前还贷增加。4Q22 按揭贷款环比净减少1100 亿元，为2008 年以来首次出现环比减少；2022 年末按揭贷款余额同比增长1.2%，增速创历史新低。我们认为除了住房销售额下跌、按揭发放减少外，提前还贷增加也可能是按揭增速低迷的原因。我们估算2022 年还贷规模占按揭余额比例14%左右，相比2021 年的12%左右有所上升。

如何减少提前还贷？我们认为提前还贷增加主要由于居民收入预期下降以及投资回报率低迷导致的去杠杆行为，提前还贷的资金主要来源于存款和理财赎回资金，经营贷置换按揭的套利行为较少。因此，下调存量按揭利率对抑制提前还贷可能并不明显，直接大幅降低存量利率对银行内生资本补充或将造成影响、制约支持实体经济能力，差异化下调存量加点也可能降低利率调控的效果。我们预计随着稳增长、稳地产政策改善预期，房地产和资本市场回暖，并加强贷款用途监管，提前还贷现象可能明显减少。

如果出于金融让利的目的下调存量利率，可考虑通过下调存款利率、或央行结构性货币工具对冲。

居民去杠杆周期下的银行选股。随着房地产贷款占新增贷款的比重从2017年的40%降低到2022 年的5%，银行过去依靠房地产贷款、特别是按揭贷款获取收益的模式遇到挑战。长期来看，我们认为具有以下特征的银行有望保持长期竞争优势：1）对公业务方面具有较强专业服务能力、信贷结构跟随市场需求调整的银行，如宁波银行；2）零售方面具有财富管理中间收入成长性的银行，如招商银行。

盈利预测与估值

维持盈利预测、投资评级和目标价不变。

风险

存量房贷利率下调影响银行利润；提前还贷继续增加。

关键词 按揭贷款 地产政策 盈利预测