滨江集团(002244)：销售领先行业 品质卓越、积极扩张

【资料图】

投资要点：

2 月销售111 亿、同比+60%，累计销售232 亿、同比+34%，显著优于行业。根据克而瑞数据，公司2 月销售额111 亿元，同比+60%，高于Top50 房企平均增速+16%；销售面积30 万平，同比+113%；销售均价3.67 万元/平，同比-25%。1-2 月累计销售额232亿元，同比+34%，高于Top50 房企平均增速-11%；销售面积56 万平，同比+59%；销售均价4.14 万元/平，同比-15%。考虑到公司22 年拿地积极，并且近期房地产行业销售逐步进入改善通道，以及杭州近期频频放松限购、落户，预计公司23 年将有更大销售弹性。

2 月拿地额34 亿元，拿地/销售金额比31%，拿地持续扩张、并聚焦杭州区域。公司2月累计拿地三块、均位于杭州；拿地金额34 亿元，同比-31%；拿地面积21 万平，同比-58%；拿地均价1.65 万元/平，同比+63%。2 月拿地/销售金额比31%，拿地/销售面积比70%，拿地/销售均价比45%。近几年中公司持续积极加仓拿地，将赋予公司更大的销售弹性。截至22H1 末，公司总可售货值3,200 亿元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分别占比62%、22%和16%，土储量多质优。

三条红线稳居绿档，融资保持通畅、并成本保持低位，持续助力公司逆势积极扩张。截至22Q3 末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率67.6%，同比-3.8pct；净负债率60.8%，同比-19.7pct；现金短债比1.5 倍，同比-1.6 倍。22Q3 末有息负债500 亿元，同比+19.2%。

22H1 末有息负债中银行贷款和债券类分别占比78%和22%；平均融资成本低至4.70%，较21 年继续下降20BP。2 月至今公司成功发行4 笔债券：2/23 短融7.2 亿元/3.55%/1年，7/1 短融9.7 亿元/3.90%/1 年，8/19 中票9.4 亿元/4.80%/2 年，11/21 中票8 亿元/5.80%/2 年，融资渠道持续保持畅通，逆境中融资优势凸显。

投资分析意见：销售领先行业，品质卓越、积极扩张，维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30 载，公司自2015 年开始销售换挡加速，2022 年公司销售排名已提升至行业第13名。近年来公司积极拿地扩张，2015-21 年拿地/销售金额比均值达60%，2022 年达48%，公司拿地聚焦于大杭州区域，目前可售货值中杭州占比62%，将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。公司也是近期民企中唯一积极并购的房企，彰显资金实力，也有利于后续市占率和权益比的提升。我们维持公司22-24 年每股收益预测分别为1.22/1.40/1.61元，对应22/23PE 为8.4/7.3X，维持目标价13.40 元/股，维持“买入”评级。

风险提示：地产调控政策超预期收紧，去化率不及预期，融资收紧、成本上升。

关键词 销售面积 销售金额 滨江集团