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近日， 人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，针对金融服务住房租赁市场提出了17 条意见，包括住房租赁信贷产品和服务模式创新、住房租赁市场多元化投融资渠道和住房租赁金融管理等方面的内容。
核心要点：
健全住房租赁金融支持体系，明确金融支持要求《征求意见稿》建立健全住房租赁金融支持体系，明确信贷市场和资本市场服务住房租赁的不同方向，确定了住房租赁信贷的具体标准和风险防范要求，创新团体批量购买租赁住房信贷产品，为商业银行落实金融支持政策提供了指引。金融支持住房租赁以市场配置为主，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。商业银行信贷主要满足各类主体开发建设租赁住房，及住房租赁企业流动性和日常运营需求。商业银行发放的住房租赁贷款类型包括住房租赁开发建设贷款、住房租赁经营性贷款和租赁住房团体购房贷款。资本市场侧重于提供住房租赁投资长期融资，支持金融机构等市场主体投资住房租赁相关金融产品。
加强金融工具管理，助力资产风险化解
《征求意见稿》提出住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源，企业有明确的其他还款来源的，商业银行可发放质押、抵押贷款。要求加强资金监控，对住房租赁企业存在违反借款合同约定情形的，及时采取加速清偿、提前收贷等有效措施化解风险。人民银行将牵头建立住房租赁金融监测评估体系，有利于对住房租赁市场进行动态监测，提高政策落实的有效性。
《征求意见稿》为房地产开发企业开展住房租赁业务提供更多资金便利，有利于房地产企业利用已建成住房开展租赁业务或出租库存商品住房，同时支持企业批量购买存量房屋作为保障性租赁住房，或能够有效盘活存量房屋。
住房租赁融资有望加速，有利于提高房地产市场流动性，推动商业银行资产风险化解。
投资建议
近期房地产融资政策转宽，商品房需求端宽松政策加码，预计房地产资产风险趋于收敛。住房租赁金融支持进一步完善，有利于推动房地产资产风险化解。未来经济复苏将有助于改善信贷需求，优化信贷结构，二季度起息差降幅或缩窄。建议关注银行股估值修复两大主线：一是区域行业绩具有韧性，有望率先受益于银行基本面改善，经营表现或将领先同业；二是随着楼市风险趋于收敛，股份制银行估值有望继续修复。维持行业“增持”评级。
风险提示
经济增长不及预期；行业信用风险释放；政策执行力度不及预期；住房租赁发展不及预期。
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